Herr talman! I över tio år har presumtionshyrorna varit ett verktyg som, i bästa fall, gett ett litet lyft åt byggandet av hyresrätter. Men låt oss vara ärliga: Ingen seriös aktör påstår att detta system någonsin burit hela bostadsmarknaden på sina axlar.

När vi lyssnar på dagens debatt kommer det att låta som att det är just hyrorna och bara hyrorna som är roten till den låga bostadsproduktionen och den bostadskris som vi ser i dag – som om byggkrisen magiskt skulle lösas med en skruvmejsel i hyressättningssystemet. Det är en myt, herr talman, en politiskt bekväm myt. Problemet är inte hyresgästerna, utan det är politiken.

Den verkliga orsaken till att byggkranarna står stilla i Sverige är höga produktionskostnader, skyhöga räntor och, framför allt, regeringens ideologiskt motiverade slakt av investeringsstödet för hyresrätter med rimliga hyror. Det är alltså inte hyresgästerna som har stoppat byggandet, utan det är regeringen. Den drog undan mattan och skyller nu på de människor som står kvar barfota.

Vänsterpartiets hållning är därför kristallklar: Om nyproduktionen verkligen ska öka behövs mer än teknikaliteter. Det behövs politiskt mod, ekonomiska investeringar och en bostadspolitik som sätter människors behov före marknadens krav – ett Sverige som bygger för alla, inte bara för dem som har råd.

Herr talman! Vi välkomnar varje reform som kan bidra till fler bostäder. Och ja, innan räntorna exploderade och regeringen tog bort investeringsstödet bidrog även presumtionshyrorna till ett visst byggande. Det måste man erkänna. Därför kan vi ställa oss bakom delar av de förslag som stärker systemet.

Men låt oss inte glömma mönstret. Den här regeringens bostadspolitik består av två grundregler: att försämra för hyresgäster och att öka fastighetsägarnas vinster, alltid på hyresgästernas bekostnad. Det är en ideologisk grund som styr varje proposition som regeringen lägger på riksdagens bord.

Men här börjar allvaret, herr talman. Det svenska rättssamhället bygger på en grundprincip: Avtal ska gälla – punkt. Staten ska inte ändra spelreglerna i efterhand. Ändå är det exakt vad regeringen föreslår: att lagändringen ska gälla retroaktivt för redan ingångna avtal. Detta är inget annat än ett rättssäkerhetsmässigt haveri och ett direkt angrepp mot människors privatekonomi.

Regeringen motiverar retroaktiviteten med att det skulle vara svårt att hantera två parallella regelverk. Men om det är för svårt för regeringen att hålla reda på två regelverk, herr talman, hur ska den då klara av att styra ett helt land?

De förhandlande parterna kan hantera detta. Hyresgästföreningen kan. Fastighetsägarna kan. Juristerna kan. De enda som inte klarar det är regeringen och dess politiska vilja. Retroaktivitet ökar inte produktionen; det ökar bara lidandet. Inga fakta, inga remissvar och inga beräkningar visar att retroaktivitet skulle öka byggandet. Det finns inte ett enda bevis.

Det enda som sker är detta: Hyresgäster som redan bor dyrt riskerar att tvingas från sina hem. Människor som har gjort allt rätt, skrivit avtal och planerat sin ekonomi straffas av staten själv. Det är så man skapar hemlöshet, inte bostäder.

Herr talman! Konsumentverket säger nej till detta, Hyresgästföreningen säger nej och flera tunga remissinstanser säger nej. Men regeringen säger: Vi kör på ändå. Det är inte ledarskap. Det är inte ansvar. Det är hyresgästförakt.

Den bostadssociala krisen förvärras av regeringens egen hand. Vi befinner oss redan i en av de värsta bostadskriserna på decennier. Det här förslaget riskerar att trycka tusentals hushåll över kanten. Små lägenheter med redan orimligt höga hyror kan nu bli ännu dyrare retroaktivt. Människor kan tvingas flytta utan att det finns något billigare alternativ.

Hur mycket ska vanligt folk betala för regeringens politiska experiment? Hur många barn ska bryta upp från sina skolor och sina vänner? Hur många ska tvingas sova på soffor i vardagsrum eller i tillfälliga andrahandslösningar? Detta, herr talman, är inte värdigt ett välfärdsland. Därför säger Vänsterpartiet högt och tydligt: Stoppa retroaktiviteten! Skydda hyresgästerna!

Därför yrkar jag bifall till reservation 1. Vi kräver att äldre regler ska gälla för de avtal som tecknats före lagändringen. Det handlar inte bara om juridiska principer. Det handlar om människors hem. Det handlar om deras trygghet. Det handlar om deras mänskliga rättigheter. Boende är en grundläggande rättighet, herr talman. Ska Sverige ha en verkligt rättvis bostadspolitik krävs det statliga investeringar, klimatsmarta renoveringar, en stark allmännytta, långsiktighet och framför allt en moralisk kompass hos den här regeringen.

Herr talman! Den här propositionen har potential att förbättra en hel del. Det är därför vi stöder en del av förslaget. Men retroaktiviteten riskerar att förstöra allt. Vi kan bättre. Sverige förtjänar bättre, och hyresgästerna kräver att vi gör bättre.

Herr talman! I Sverige är hyresrätten styvmoderligt behandlad. Systemet gröps ur, och klyftorna ökar rakt framför våra ögon. I dag präglas svensk bostadsmarknad och hyresrättsmarknaden i synnerhet av höga trösklar, låg rörlighet och dåliga incitament för hyresvärdar att utveckla eller ens förvalta sina fastigheter. Resultatet är bostadsbrist och årslånga bostadsköer men tyvärr också hus som inte kan underhållas.

På Boplats Väst, som förmedlar hyresbostäder i min hemstad Göteborg med omnejd, var den genomsnittliga kötiden förra året drygt sex och ett halvt år. I statistiken återfinns lägenheter där den sökande har stått i kö i upp till 20 år. Svårast att ta sig in på bostadsmarknaden har ungdomar och de som saknar resurser – människor som hänvisas till osäkra och dyra andrahandsboenden. Man kan lugnt påstå, herr talman, att reformbehovet på svensk hyresmarknad är enormt.

Att kunna hyra sin bostad är en viktig förutsättning för en fungerande bostadsmarknad. Detta gäller oavsett om man hyr sin bostad för att man endast planerar att bo där en kortare tid, för att man inte har ekonomiska möjligheter att köpa sin bostad eller för att man helt enkelt tycker att det är mer bekvämt att hyra och betala hyresvärden för att ta ansvar för allt från underhåll till renoveringar.

Herr talman! Mellan 2021 och 2023 halverades nybyggnationen av hyresrätter i Sverige från drygt 33 000 lägenheter till strax under 16 000 lägenheter. Det finns flera skäl till att antalet nybyggda lägenheter minskade: Konjunkturen bromsade in, inflationen tog fart och räntorna höjdes.

En bidragande orsak var också två hovrättsdomar från 2022, som i praktiken slog undan benen för det som kallas presumtionshyressystemet. Presumtionshyra infördes 2006, och till skillnad från bruksvärdessystemet kan man förenklat säga att hyrorna sätts utifrån byggkostnad och rimlig avkastning.

I de uppmärksammade domarna från 2022 bestämde dock Svea hovrätt att hyrorna i presumtionshyressystemet inte skulle höjas motsvarande hyreshöjningen på orten – i enlighet med intentionen i lagstiftningen. I stället skulle hyrorna höjas med motsvarande hälften vid hyresutveckling upp till 3 procent och därefter med tre fjärdedelar. Detta försämrade drastiskt kalkylen för nyproducerade hyresrätter. I många fall omöjliggjordes byggandet helt, då osäkerheten om huruvida projektet alls bar sig blev för stor.

Herr talman! När hovrättsdomarna kom konstaterade regeringen att presumtionshyran var i fara och agerade därför resolut för att rädda reformen. Rubriken på den proposition vi nu diskuterar är En förbättrad modell för presumtionshyra. Rubriken hade lika gärna kunnat vara En återställd modell för presumtionshyra. Nu blir huvudregeln åter, så som det var tänkt från början, att presumtionshyror höjs motsvarande bruksvärdeshyrorna.

Systemet förbättras också på så sätt att hyresgästens makt förstärks med utökade möjligheter att påverka hyran. Hyresvärd och hyresgäst får nu inom ramen för presumtionshyra lov att avtala om tillägg eller avdrag på hyran baserat på hyresgästens önskemål. Vill man ha diskmaskin och egen tvättmaskin, eller klarar man sig utan och vill spara pengar? Nu får hyresgästen makt att bestämma.

Tryggheten ökar också för såväl hyresgäst som hyresvärd. Vid tvist om hyressättning ska en skiljeman utses som ska lämna en skriftlig rekommendation inom sex veckor. Det är en snabb och tydlig process som ger trygghet för båda parter.

Tillsammans med regeringens offensiva bostadspolitik där vi förenklar regelverk, kortar ledtider och ökar den byggbara marken skapas nu förutsättningar för att fler hyresrätter ska kunna byggas när konjunkturen långsamt vänder uppåt.

Herr talman! Hyresrätten har inte värnats i Sverige. Vi ser konsekvenserna i långa bostadsköer, bostadsbrist och att framför allt unga människor står utanför. De som inte har kommit in på bostadsmarknaden hänvisas till osäkra och dyra andrahandskontrakt, trots att de har arbete och inkomst.

En viktig del av samhällskontraktet är att människor ges en rimlig chans att få ett eget boende. En bostad är inte bara ett tak över huvudet. Den ger trygghet och sammanhang. Det är relationer som skapas och drömmar som går i uppfyllelse.

Nuvarande bruksvärdessystem är djupt orättvist och gör att många människor inte känner att samhällskontraktet uppfylls. Det vill vi moderater ändra på. Dagens beslut är ett litet steg på vägen mot en bättre fungerande bostadsmarknad.

Med det yrkar jag bifall till utskottets förslag till beslut.

Herr talman! Jag tackar Malcolm Momodou Jallow för frågan. Jag konstaterar att det inte bara är jag, David Josefsson, som tycker detta. Vi kan konstatera att det finns en bred politisk enighet i den här kammaren om att vi faktiskt ska rädda presumtionshyressystemet.

Man kan diskutera vad det egentligen är som ändras eller vad som är retroaktivt. Presumtionshyressystemet har funnits i Sverige sedan 2006. Det har fungerat enligt principen att hyrorna ska öka motsvarande bruksvärdesprincipen. Sedan kom en ny lagtolkning från Svea hovrätt 2022 som ställde allt det här på ända och gjorde att det som det fanns en bred politisk enighet om inte längre gällde.

Jag tycker att vi faktiskt ska ändra tillbaka systemet till hur vi som lagstiftare tycker att det ska fungera – och det finns som sagt en bred politisk enighet om detta. Då är det också viktigt att det finns en förutsägbarhet och en jämförbarhet i systemet.

Jag håller med Malcolm Momodou Jallow om att det här retroaktivt inte kommer att leda till att nya bostäder byggs, men det kommer ju att leda till att nya bostäder byggs så att vi återställer systemet – därför att byggandet gick ned. Det kommer dock att garantera att fastigheter faktiskt kan underhållas, och det tycker jag är viktigt. Det är ju därför hyran ska räknas upp motsvarande kostnadsökning, eller motsvarande bruksvärdessystem. Det är för att människor ska ha rätt att bo i en fastighet i en lägenhet som kan underhållas och där man kan betala vatten, avlopp, el och alla de kostnader som följer med en bostad.

Jag är inte beredd att säga att hyran inte ska kunna höjas motsvarande så att vi får sämre bostäder i Sverige. Att Vänsterpartiet kan ställa sig bakom en sådan idé är väl talande – det är Vänsterpartiet som står bakom den. Det finns en bred majoritet för att faktiskt ändra systemet.

Herr talman! Jag tycker att jag var tydlig och svarade på frågan. Jag, regeringen och en bred majoritet i den här kammaren tycker som sagt att det är viktigt att presumtionshyressystemet fortsätter att fungera. Det är därför vi återställer det. Därför tycker jag att det är felaktigt att prata om en retroaktiv lagändring. Det vi egentligen gör är att vi återställer lagstiftningen till hur den har sett ut sedan 2006. Hade Malcolm Momodou Jallow lyssnat på vad jag sa i mitt förra svar hade han hört att jag utvecklade detta tydligt. Jag tycker också att det är viktigt att man som hyresgäst ska veta att hyran betalar de kostnadsökningar som ligger bakom.

Nu har inte ledamoten möjlighet att svara mig, eftersom han inte har rätt till fler repliker. Men här finns något som jag kan bli lite upprörd över. Malcolm Momodou Jallow inledde replikskiftet med att säga att vi har en situation i det här landet där hyresmarknaden inte fungerar, där människor vräks, där vi har en strukturell hemlöshet och där människor inte kommer in på bostadsmarknaden. Här är vi överens. Man kunde tycka att Vänsterpartiets representant då skulle stå tillsammans med mig och säga: Ja, men nu ska vi reformera det här. Systemet fungerar inte. Vi måste ändra hur hyrorna sätts.

Men det gör man ju inte. Man är inte beredd att ändra i systemet. Man kan uppenbarligen inte titta de människor som blir vräkta i ögonen och säga: Jag vill ändra systemet. I stället säger man: Nej, jag vill inte ändra det. Det system som gör att ni blir hemlösa, att barn vräks och att bostäder inte byggs står jag bakom. Det vill jag inte ändra.

Det som är det mest fascinerande i svensk bostadsdebatt just nu är att det inte finns en större politisk enighet kring att ändra de grundläggande problem på den svenska hyresmarknaden som gör att hyresmarknaden inte fungerar och att människor hamnar i hemlöshet. Vi här inne borde ta det politiska ansvaret att förändra detta.

Herr talman! Jag passar på att börja med att yrka bifall till utskottets förslag till beslut.

Reglerna för presumtionshyror, som vi står här och debatterar i dag, infördes 2006 för att underlätta nybyggnation. Fastighetsägare och hyresgästorganisationer kunde enas om en hyresnivå som antogs vara skälig under 15 år utan att jämföras med bruksvärdeshyror. Tanken var att ge förutsägbarhet. Den hyra som behövdes för att täcka kostnaderna och ge rimlig avkastning skulle ligga fast, så att byggprojekt verkligen blev av. Samtidigt tilläts årliga justeringar i den utsträckning det var skäligt, med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten, för att hyran skulle kunna anpassas om kostnadsläget ändrades.

Uppriktigt sagt var det väl ingen som väntade sig att detta skulle bli särskilt kontroversiellt. Problemet var att lagen blev otydlig gällande hur dessa årliga justeringar fick göras.

I juni 2022 klargjorde Svea hovrätt till sist saken, och resultatet blev nedslående. Hovrätten tolkade reglerna som att presumtionshyror som mest fick höjas med hälften av den allmänna hyreshöjningen upp till 3 procent. Om hyreshöjningen var högre än 3 procent fick endast 75 procent av den överskjutande delen läggas på hyran. Bara halva hyresökningen i samhället fick alltså slå igenom för nyproduktionshyror under normala omständigheter.

Om de årliga förhandlingarna i en kommun resulterade i till exempel 4 procents generell hyreshöjning fick en presumtionshyra, enligt den modell som hovrätten tog fram, bara höjas med cirka 2 ½ procent. Om hyreshöjningen var 3 procent eller lägre fick man bara ut hälften. Endast i undantagsfall kunde man motivera en ytterligare höjning. Huvudregeln var nu tydlig.

Dessa domar blev inte bra för branschen. I klartext innebar hovrättens utslag att hyresutvecklingen för nya hyreshus begränsades till ungefär hälften av den nivå som gällde för andra lägenheter.

Jag ska måla upp ett scenario för hur den tidigare ordningen kunde slå helt fel i praktiken. Tänk er att en byggherre år 2021 planerade för ett hyreshus med presumtionshyra. Kalkylen gick ihop om hyran initialt fick ligga på 10 000 kronor för en lägenhet, under antagandet att hyran sedan skulle kunna justeras upp i takt med övriga hyror under 15 år framåt.

Efter Svea hovrätts utslag 2022 förstod man plötsligt att hyran inte fick följa med fullt ut – kanske kunde man bara göra omkring hälften av den normala höjningen. Vad hände då? Jo, man tvingades att antingen höja inflyttningshyran ännu mer från start – kanske till omkring 12 000 kronor – för att kompensera för uteblivna framtida justeringar eller lägga projektet på is. Inget av dessa alternativ var bra för vare sig hyresgästerna eller samhället i stort. Just detta fenomen har flera aktörer vittnat om när de sett effekterna av hovrättsdomen.

Herr talman! En viktig poäng i sammanhanget är den breda enighet som råder om att vi behöver genomföra denna reform. Det hör inte till vanligheterna att Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta – parterna på hyresmarknadens båda sidor – står samlade bakom en förändring, men i detta fall gör de det. Samma sak gäller inom politiken. Det ger förslaget en avsevärd tyngd.

Den föreslagna reformen går alltså i korthet ut på att utöka möjligheterna att justera presumtionshyror löpande.

Propositionen innebär även förbättringar som ökar hyresrättens attraktivitet. Nu inför vi en möjlighet för hyresgäster i nyproduktion att göra individuella tillval eller frånval. Man får alltså anpassa sin bostad mot en justering av hyran. Det har man tidigare inte kunnat göra, men nu likställs dessa valmöjligheter med övriga.

Dessutom får hyresvärdar bättre möjligheter att genomföra angelägna moderniseringar av fastigheten även under presumtionstiden. Det gör att nyproducerade hus kan fortsätta att hålla hög kvalitet och standard över tid, vilket gynnar hyresgästerna.

Inte minst införs en snabbare tvistlösning för de fall där parterna inte kan komma överens om en initial presumtionshyra eller årlig justering. I dag kan utdragna förhandlingar försena byggstarter, men framöver ska en opartisk skiljeman kunna ge en rekommendation inom tio veckor. Det är en effektivisering som gagnar samtliga parter och ser till att projekt inte fastnar i långbänk.

Herr talman! Jag tackar Malcolm Momodou Jallow för frågan.

Jag vill först säga att jag är väldigt glad över att vi har en bred enighet kring att de här förbättringarna av presumtionshyrorna behöver genomföras.

Principer är viktiga i lagstiftning, och normalt ska inte nya regler rubba redan ingångna avtal. Vi står dock inför ett annorlunda läge på bostadsmarknaden som kräver kraftfulla och tydliga åtgärder.

Det här är en fråga som regeringen har övervägt noga. Det är klart att vi har lyssnat på remissinstanserna, men vi har funnit att nyttan för helheten i detta fall väger tyngre än nyss nämnda princip. Syftet med denna proposition är att skapa bättre förutsättningar att bygga nya hyresrätter och säkra rimliga hyror. Det är det som är hela poängen. För att lyckas med detta måste man ibland fatta lite ovanliga beslut, skulle jag vilja hävda.

Ett av de tyngsta skälen i det här fallet – och detta har vi också hört anföras från delar av oppositionen; just när det gäller frågan om retroaktivitet råder bred enighet i kammaren – är att undvika ett splittrat hyressystem under en längre tid. Om äldre avtal skulle undantas skulle vi få två parallella regelverk för hyresjusteringar under cirka 15 års tid framöver – ett för gamla och ett för nya. Hyressättningssystemet är redan nu komplext nog, skulle jag vilja påstå. Om man behövde navigera genom dubbla system i upp till 15 år framåt skulle det bli ännu mer svåröverskådligt.

För samtliga förhandlande parter – hyresvärdarna och hyresgästernas organisationer – skulle det bli oerhört komplicerat att hantera två olika regeluppsättningar under så lång tid. Genom att låta lagändringarna gälla samtliga presumtionshyror skapar vi ett enhetligt och tydligt system från dag ett.

Herr talman! Vi kan väl börja med att konstatera att det nog inte spelar någon roll hur jag svarar; jag kommer nog ändå inte att få godkänt av ledamoten Malcolm Momodou Jallow för hur jag försöker eller kan svara på en fråga.

Låt mig bara konstatera att vi lyssnar på remissinstanserna. Vi har vägt in deras yttranden noga. Vår grundinställning är som sagt också att retroaktiv lagstiftning normalt ska undvikas, men efter noggrant övervägande har vi gjort bedömningen att nyttan i det här fallet väger tyngre än farhågorna.

Som nyss nämndes står vi mitt i en bostadskris, men det verkar också som att allt som händer i vår omvärld och vad som är den grundläggande orsaken till detta har gått ledamoten helt förbi.

Jag ser ändå fördelar som delar av oppositionen förbiser med att genomföra den här reformen. Genom att vi utökar möjligheten att justera presumtionshyror över tid skapas en bättre ekonomi i nyproduktionsprojekt, vilket i sin tur kommer att bidra till fler bostäder som efterfrågas av medborgarna. Jag skulle hävda att det är ett konkret sätt som reformen kommer att gynna både hyresgäster, byggherrar och fastighetsägare på.

Det här handlar om en helhet och om framtiden. Ja, en handfull hyresgäster kommer nu att få anpassa sig till de nya reglerna, men de skyddas fortsatt i systemet genom att justeringarna knyts till den allmänna hyresutvecklingen på orten. Det är liksom ingen som kommer att stå inför några orimliga hyreshöjningar; det där är en skräckretorik som inte har någon grund i verkligheten. I stället vinner vi på ett enklare och mer dynamiskt system som kommer att stimulera fram fler hyresrätter.

Vi är övertygade om att detta är rätt väg framåt för att få till en mer fungerande bostadsmarknad.

Överläggningen var härmed avslutad.

(Beslut fattades under § 16.)