Malcolm Momodou Jallow (V) om En förbättrad modell för presumtionshyra

Herr talman! Jag passar på att börja med att yrka bifall till utskottets förslag till beslut.

Reglerna för presumtionshyror, som vi står här och debatterar i dag, infördes 2006 för att underlätta nybyggnation. Fastighetsägare och hyresgästorganisationer kunde enas om en hyresnivå som antogs vara skälig under 15 år utan att jämföras med bruksvärdeshyror. Tanken var att ge förutsägbarhet. Den hyra som behövdes för att täcka kostnaderna och ge rimlig avkastning skulle ligga fast, så att byggprojekt verkligen blev av. Samtidigt tilläts årliga justeringar i den utsträckning det var skäligt, med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten, för att hyran skulle kunna anpassas om kostnadsläget ändrades.

Uppriktigt sagt var det väl ingen som väntade sig att detta skulle bli särskilt kontroversiellt. Problemet var att lagen blev otydlig gällande hur dessa årliga justeringar fick göras.

I juni 2022 klargjorde Svea hovrätt till sist saken, och resultatet blev nedslående. Hovrätten tolkade reglerna som att presumtionshyror som mest fick höjas med hälften av den allmänna hyreshöjningen upp till 3 procent. Om hyreshöjningen var högre än 3 procent fick endast 75 procent av den överskjutande delen läggas på hyran. Bara halva hyresökningen i samhället fick alltså slå igenom för nyproduktionshyror under normala omständigheter.

Om de årliga förhandlingarna i en kommun resulterade i till exempel 4 procents generell hyreshöjning fick en presumtionshyra, enligt den modell som hovrätten tog fram, bara höjas med cirka 2 ½ procent. Om hyreshöjningen var 3 procent eller lägre fick man bara ut hälften. Endast i undantagsfall kunde man motivera en ytterligare höjning. Huvudregeln var nu tydlig.

Dessa domar blev inte bra för branschen. I klartext innebar hovrättens utslag att hyresutvecklingen för nya hyreshus begränsades till ungefär hälften av den nivå som gällde för andra lägenheter.

Jag ska måla upp ett scenario för hur den tidigare ordningen kunde slå helt fel i praktiken. Tänk er att en byggherre år 2021 planerade för ett hyreshus med presumtionshyra. Kalkylen gick ihop om hyran initialt fick ligga på 10 000 kronor för en lägenhet, under antagandet att hyran sedan skulle kunna justeras upp i takt med övriga hyror under 15 år framåt.

Efter Svea hovrätts utslag 2022 förstod man plötsligt att hyran inte fick följa med fullt ut – kanske kunde man bara göra omkring hälften av den normala höjningen. Vad hände då? Jo, man tvingades att antingen höja inflyttningshyran ännu mer från start – kanske till omkring 12 000 kronor – för att kompensera för uteblivna framtida justeringar eller lägga projektet på is. Inget av dessa alternativ var bra för vare sig hyresgästerna eller samhället i stort. Just detta fenomen har flera aktörer vittnat om när de sett effekterna av hovrättsdomen.

Herr talman! En viktig poäng i sammanhanget är den breda enighet som råder om att vi behöver genomföra denna reform. Det hör inte till vanligheterna att Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta – parterna på hyresmarknadens båda sidor – står samlade bakom en förändring, men i detta fall gör de det. Samma sak gäller inom politiken. Det ger förslaget en avsevärd tyngd.

Den föreslagna reformen går alltså i korthet ut på att utöka möjligheterna att justera presumtionshyror löpande.

Propositionen innebär även förbättringar som ökar hyresrättens attraktivitet. Nu inför vi en möjlighet för hyresgäster i nyproduktion att göra individuella tillval eller frånval. Man får alltså anpassa sin bostad mot en justering av hyran. Det har man tidigare inte kunnat göra, men nu likställs dessa valmöjligheter med övriga.

Dessutom får hyresvärdar bättre möjligheter att genomföra angelägna moderniseringar av fastigheten även under presumtionstiden. Det gör att nyproducerade hus kan fortsätta att hålla hög kvalitet och standard över tid, vilket gynnar hyresgästerna.

Inte minst införs en snabbare tvistlösning för de fall där parterna inte kan komma överens om en initial presumtionshyra eller årlig justering. I dag kan utdragna förhandlingar försena byggstarter, men framöver ska en opartisk skiljeman kunna ge en rekommendation inom tio veckor. Det är en effektivisering som gagnar samtliga parter och ser till att projekt inte fastnar i långbänk.

Herr talman! Jag tackar Malcolm Momodou Jallow för frågan.

Jag vill först säga att jag är väldigt glad över att vi har en bred enighet kring att de här förbättringarna av presumtionshyrorna behöver genomföras.

Principer är viktiga i lagstiftning, och normalt ska inte nya regler rubba redan ingångna avtal. Vi står dock inför ett annorlunda läge på bostadsmarknaden som kräver kraftfulla och tydliga åtgärder.

Det här är en fråga som regeringen har övervägt noga. Det är klart att vi har lyssnat på remissinstanserna, men vi har funnit att nyttan för helheten i detta fall väger tyngre än nyss nämnda princip. Syftet med denna proposition är att skapa bättre förutsättningar att bygga nya hyresrätter och säkra rimliga hyror. Det är det som är hela poängen. För att lyckas med detta måste man ibland fatta lite ovanliga beslut, skulle jag vilja hävda.

Ett av de tyngsta skälen i det här fallet – och detta har vi också hört anföras från delar av oppositionen; just när det gäller frågan om retroaktivitet råder bred enighet i kammaren – är att undvika ett splittrat hyressystem under en längre tid. Om äldre avtal skulle undantas skulle vi få två parallella regelverk för hyresjusteringar under cirka 15 års tid framöver – ett för gamla och ett för nya. Hyressättningssystemet är redan nu komplext nog, skulle jag vilja påstå. Om man behövde navigera genom dubbla system i upp till 15 år framåt skulle det bli ännu mer svåröverskådligt.

För samtliga förhandlande parter – hyresvärdarna och hyresgästernas organisationer – skulle det bli oerhört komplicerat att hantera två olika regeluppsättningar under så lång tid. Genom att låta lagändringarna gälla samtliga presumtionshyror skapar vi ett enhetligt och tydligt system från dag ett.

Herr talman! Vi kan väl börja med att konstatera att det nog inte spelar någon roll hur jag svarar; jag kommer nog ändå inte att få godkänt av ledamoten Malcolm Momodou Jallow för hur jag försöker eller kan svara på en fråga.

Låt mig bara konstatera att vi lyssnar på remissinstanserna. Vi har vägt in deras yttranden noga. Vår grundinställning är som sagt också att retroaktiv lagstiftning normalt ska undvikas, men efter noggrant övervägande har vi gjort bedömningen att nyttan i det här fallet väger tyngre än farhågorna.

Som nyss nämndes står vi mitt i en bostadskris, men det verkar också som att allt som händer i vår omvärld och vad som är den grundläggande orsaken till detta har gått ledamoten helt förbi.

Jag ser ändå fördelar som delar av oppositionen förbiser med att genomföra den här reformen. Genom att vi utökar möjligheten att justera presumtionshyror över tid skapas en bättre ekonomi i nyproduktionsprojekt, vilket i sin tur kommer att bidra till fler bostäder som efterfrågas av medborgarna. Jag skulle hävda att det är ett konkret sätt som reformen kommer att gynna både hyresgäster, byggherrar och fastighetsägare på.

Det här handlar om en helhet och om framtiden. Ja, en handfull hyresgäster kommer nu att få anpassa sig till de nya reglerna, men de skyddas fortsatt i systemet genom att justeringarna knyts till den allmänna hyresutvecklingen på orten. Det är liksom ingen som kommer att stå inför några orimliga hyreshöjningar; det där är en skräckretorik som inte har någon grund i verkligheten. I stället vinner vi på ett enklare och mer dynamiskt system som kommer att stimulera fram fler hyresrätter.

Vi är övertygade om att detta är rätt väg framåt för att få till en mer fungerande bostadsmarknad.

Överläggningen var härmed avslutad.

(Beslut fattades under § 16.)