En mer flexibel hyresmarknad

Privatpersoners uthyrning av bostäder underlättas

En ny och heltäckande privatuthyrningslag föreslås

Vid privatpersoners uthyrning av bostäder gäller i dag hyreslagen, utom i de delar där lagen om uthyrning av egen bostad innehåller avvikande bestämmelser. Som ett sätt att underlätta privatpersoners uthyrning av bostäder föreslås en ny och heltäckande lag som ska gälla vid sådan uthyrning. Det kommer att göra det lättare för såväl den som vill hyra ut sin bostad som den som överväger att hyra en privatbostad att få grepp om vilka regler som gäller för uthyrningen. Den nya lagen avviker i stor utsträckning från hyreslagen i fråga

om struktur och utformning i övrigt. En tanke är att lagens struktur ska följa det förväntade förloppet för ett hyresförhållande.

Flera frågor regleras på ett annat sätt än i hyreslagen för att bättre passa de förhållanden som gäller vid privatuthyrning. Det gäller till exempel bestämmelser om vilket skick lägenheten ska hålla och regler för uppsägning. Lagen har genomgående anpassats efter utgångspunkten att hyresgästen inte har någon rätt till förlängning av hyresavtalet.

Två viktiga skillnader i förhållande till dagens ordning vid privatuthyrning är tillämpningsområdet för den nya lagen och hyressättningen. Utöver det föreslås regler för deposition till säkerhet för att hyresavtal vid privatuthyrning fullgörs, vilket inte tidigare varit särskilt reglerat i lag.

Tillämpningsområdet för privatuthyrning utökas

Den nuvarande avgränsningen av tillämpningsområdet för lagen om uthyrning av egen bostad har i vissa fall lett till tillämpningsproblem. Det gäller framför allt kravet på att upplåtelsen ska ske utanför näringsverksamhet och att lagen bara gäller för ”den första upplåtelsen”.

Utredningen föreslår att den nya privatuthyrningslagen ska gälla när en fysisk person upplåter högst två bostadslägenheter samtidigt. Om hyresvärden regelmässigt hyr ut mer än två lägenheter som inte utgör del av hyresvärdens bostad ska lagen inte gälla för någon av upplåtelserna. Det avgörande ska vara hur uthyrningsverksamheten är inrättad över tid. Förslaget innebär att den som är hyresvärd enligt hyresförhandlingslagen aldrig omfattas av privatuthyrningslagen.

Genom att knyta an till den definition av hyresvärd som gäller enligt hyresförhandlingslagen blir gränsdragningen mellan privatuthyrning och annan uthyrningsverksamhet tydligare. Det bedöms ge bättre förutsättningar för privatpersoner att investera i att göra uthyrningsobjekt tillgängliga. Det tar också bort osäkerhet kring vilka bestämmelser som gäller när en tvist har uppstått.

Fri hyressättning vid privatuthyrning

Utredningen bedömer att hyressättningsregeln i lagen om uthyrning av egen bostad inte är ändamålsenlig. Det beror bland annat på att de två ingångsvärdena i normen om hyrans storlek, kapitalkostnad och skälig avkastningsränta, kan variera och ge omotiverade resultat i olika situationer samt ge dålig ledning för många fall.

Utredningen föreslår att parterna som utgångspunkt ska vara fria att komma överens om inflyttningshyrans storlek. Som skydd mot att hyresgäster med ett akut behov av en bostad utnyttjas föreslås en skyddsregel. Den utgår från den hyresnivå som gäller när liknande lägenheter upplåts. Om hyran är väsentligt högre än den hyra som i allmänhet tas ut för liknande lägenheter ska den kunna sättas ned till ett skäligt belopp, det vill säga den hyra som gäller för liknande lägenheter vid privatuthyrning. En sådan bestämmelse kan väntas bidra till att information om hyresnivåer blir mer tillgänglig på marknaden, vilket i sig utgör ett visst skydd för bostadssökande.

Hyrans storlek ska prövas av hyresnämnden då det ger en enkel och snabb process för privatpersoner.

Deposition till säkerhet för att ett hyresavtal fullgörs regleras i lag

Det är vanligt att hyresvärden vid privatuthyrning kräver att hyresgästen ska betala ett visst belopp i deposition till säkerhet för att hyresavtalet fullgörs. Det finns inga särskilda regler om sådan deposition och det är inte ovanligt att den betalas direkt till hyresvärden, vilket kan innebära en osäkerhet för hyresgästen när det kommer till att få tillbaka det deponerade beloppet.

Utredningen föreslår att parterna får komma överens om att hyresgästen ska deponera ett belopp som motsvarar högst tre månadshyror. Deponering måste ske hos en tredje part, vilken kan vara ett företag eller länsstyrelsen i det län där fastigheten ligger. Vidare måste den som tar emot en deposition uppfylla vissa krav som anges i lagen.

Utökade möjligheter att upplåta en bostadsrättslägenhet i andra hand

Bostadsrättshavares möjligheter att upplåta sin lägenhet i andra hand är redan i dag generösa. Det räcker att bostadsrättshavaren har skäl för att en upplåtelse i andra hand ska godtas. Godtagbara skäl innefattar i princip alla tänkbara situationer, utom spekulation. Bostadsrättshavaren måste också ha ett rimligt behov av att behålla lägenheten. Upplåtelser i andra hand tillåts dock endast under en begränsad tid, och vanligtvis väger skälen lättare ju längre tid lägenheten har upplåtits.

För att ge bostadsrättshavare utökade möjligheter att upplåta sin lägenhet i andra hand föreslår utredningen att tidigare upplåtelser i andra hand, vid bedömningen av om tillstånd ska lämnas, ska beaktas endast om sådana skett i betydande omfattning. Det kommer i vissa fall att ge bostadsrättshavare möjlighet att upplåta sin lägenhet under en längre tid än vad som gäller i dag.

Utredningen har övervägt mer långtgående lättnader för bostadsrättshavare men valt att inte lägga några sådana förslag.

För att göra det enklare för såväl bostadsrättshavare som bostadsrättsföreningar att avgöra om en viss upplåtelse ska bedömas som en upplåtelse i andra hand, som kräver tillstånd, eller en upplåtelse till inneboende, som inte kräver något tillstånd, föreslås också att det i bostadsrättslagen införs en definition av vad som avses med begreppet självständigt brukande. Den föreslagna definitionen skiljer sig något från motsvarande definition i hyreslagen, och innebär att bostadsrättshavaren måste använda lägenheten som permanentbostad eller annars i beaktansvärd utsträckning för att det inte ska röra sig om ett självständigt brukande.

Högre ersättning vid yrkesmässig förmedling av hyresrätter

Det är svårt att utifrån den statistik och övriga information som varit tillgänglig för utredningen dra några säkra slutsatser kring hur utbrett det är med yrkesmässig hyresförmedling på den privata marknaden. Viss information talar för att hyresförmedling främst förekommer vid förmedling av hyreslokaler till och från kommersiella parter. Å andra sidan är det känt att det på hyresmarknaden förekommer olika typer av ”avtalspaket” eller liknande som i praktiken kan sägas innefatta en förmedlingsavgift, även om det inte gått att ta reda på mer exakt hur det förhåller sig med detta.

Mot bakgrund av det som kommit fram om hyresförmedlingsmarknaden föreslår utredningen att den ersättning som får tas ut vid yrkesmässig hyresförmedling även i fortsättningen ska vara begränsad. Avgiftsnivåerna har dock inte höjts under lång tid. För att det ska finnas goda förutsättningar att bedriva en förmedlingsverksamhet som också är lönsam föreslås därför höjda ersättningsnivåer. Dessa bör knytas till prisbasbeloppet enligt socialförsäkringsbalken för att bättre följa den allmänna prisutvecklingen i samhället.

Uthyrning av bostäder till företag och delningsbostäder

Modellen för blockhyra utvecklas

Parterna kan i dag få hyresnämndens godkännande av avtalsvillkor som avviker från bestämmelserna om bostadslägenheter så länge de inte står i strid med det som gäller för lokaler (1 § sjätte stycket hyreslagen).

Hyresmarknadens behov av framför allt tillfälliga bostäder till anställda har ändrats under de 40 år som blockhyra funnits som upplåtelseform. Det har till exempel blivit vanligt att företags behov av bostäder hanteras av mellanhandsföretag. Boendeformer har också fått en ökad spridning, till exempel delningsboende som innebär att en person hyr ett rum och delar på gemensamma ytor såsom kök och badrum med andra hyresgäster.

Utredningen har gjort bedömningen att det finns ett behov av att anpassa de hyresrättsliga reglerna för att möjliggöra för mellanhandsföretag att hyra ut bostäder till företag och för att skapa förutsättningar för delningsboende som boendeform.

Många aktörer som bedriver verksamhet med att hyra ut lägenheter i andra hand till företag eller för delningsboende har använt sig av reglerna om blockuthyrning. Det har emellertid blivit svårare på grund av att kraven för att få tillstånd skärpts i rättstillämpningen.

Utredningen föreslår att modellen med blockhyra ändras så att den ger bättre förutsättningar för uthyrning av bostäder till företag och delningsboende. Även om modellen har vissa brister ger den parterna en förhållandevis stor avtalsfrihet som passar den kommersiella kontexten vid uthyrning av bostäder till företag. En fördel med blockhyra är att det finns en struktur av bestämmelser att utgå från.

En förenklad modell

Utredningen föreslår några förenklingar av blockhyresmodellen. Ett förslag är att hyresnämnden inte längre ska godkänna parternas avtalsvillkor utan endast lämna tillstånd till blockhyra, vilket ger parterna rätt att avvika från bestämmelser om bostadshyra så länge villkoren inte står i strid med bestämmelser om lokaler. Prövningen i hyresnämnden blir således mer renodlad och avser då att förutsättningarna för blockhyra är uppfyllda och inte enskilda villkor i avtalet. Det förenklar inte bara processen vid hyresnämnden utan också parternas hantering av hyresavtalet.

Parterna ska få avtala om att bestämmelser om lokalhyra ska gälla även i fråga om förlängning av hyresavtalet. Utredningen bedömer att bestämmelserna om indirekt besittningsskydd vid lokaler ofta är mer ändamålsenliga för blockhyresgästen och fastighetsägaren. I och med att avtalet har en affärsmässig prägel kan då avtalsrelationen fullt ut hanteras som ett lokalhyresavtal. Utredningen bedömer att det är ett tillräckligt skydd för blockhyresgästen och en lämplig avvägning mellan parternas intressen.

Tre olika grunder för tillstånd till blockhyra

Det framstår som självklart att samtliga situationer där blockhyra kan komma i fråga i dag även fortsättningsvis bör omfattas av modellen. Dessa fall ringas in i lagtext. Det uttrycks så att tillstånd till blockhyra ska lämnas om hyresgästen ska upplåta lägenheterna till sina anställda eller en annan tydligt avgränsad grupp. Det ger förutsättningar för tillstånd i samtliga situationer där tillstånd i dag ges till blockhyra.

Utredningen föreslår också att det ska vara möjligt att få tillstånd till blockhyra för att upplåta lägenheter till en juridisk person som behöver en bostad för en anställd eller någon annan som arbetar för den juridiska personen. Utredningen bedömer att det är för långtgående att låta modellen med blockhyra omfatta upplåtelse direkt till anställda med behov av en bostad.

Det ska vara möjligt att få tillstånd till blockhyra för delningsboende, det vill säga att upplåta lägenheter till personer som ska nyttja en del av lägenheten ensam och övriga delar av lägenheten gemensamt med andra hyresgäster. Tillämpningsområdet avgränsas genom att lägenheterna ska ha anpassats för sådan användning. Det ger en tydlig avgränsning mot andra upplägg som kan uppvisa vissa likheter med boendeformen, till exempel att någon hyr ut flera rum i en befintlig lägenhet.

Skärpta krav för att undvika missbruk

Utredningen föreslår olika mekanismer som tillsammans ska motverka att en utvidgad modell med blockhyra missbrukas.

Hyresnämnden ska inte lämna tillstånd till blockhyra om särskilda skäl talar mot det. Det handlar om att skyddsregler för bostadshyresgäster väntas kringgås på ett inte önskvärt sätt eller att det annars kan antas förekomma någon form av missbruk.

Hyresnämnden ska i ärenden om tillstånd till blockhyra få hämta in yttrande från en organisation med relevant kunskap. Denna möjlighet kan användas i ärenden där det är svårt att avgöra om det finns särskilda skäl mot att meddela tillstånd till blockhyra.

Hyresnämnden ska också få möjlighet att begränsa tillstånd till blockhyra att gälla viss tid.

Undantag för blockhyra i bulvanregeln

I 7 kap. 31 § jordabalken finns en särskild skyddsregel för andrahandsnyttjanderättshavare (bulvanregeln). Bestämmelsen är en typ av genomsynsregel som kan ge en andrahandshyresgäst rätt att vända sig direkt mot fastighetsägaren, som om fastighetsägaren hade varit dennes avtalspart. Förutsättningarna är att det, vid upplåtelse av arrende eller hyra i andra hand, finns en intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen samt att det med hänsyn till intressegemenskapen och omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för nyttjanderättshavaren.

Utredningen föreslår att hyresavtal där blockhyra enligt 1 f § hyreslagen gäller mellan fastighetsägaren och upplåtaren ska undantas från bulvanregeln. Redan risken att blockhyra kan falla under den kan verka hämmande på hur olika affärsmodeller fungerar. Utredningen bedömer därför att det finns skäl att klargöra att bulvanbestämmelsen i 7 kap. 31 § jordabalken inte gäller vid avtal om blockhyra i lagens mening.

När hyresnämnden har lämnat tillstånd till blockhyra finns det ingen ytterligare kontroll av att uthyrningen verkligen sker enligt det ändamål som tillstånd lämnats för. En upplåtelse som sker i strid med ändamålet enligt tillståndet till blockhyra framstår inte som särskilt skyddsvärd. Utredningen föreslår därför att lägenheten ska ha vidareupplåtits i överensstämmelse med hyresnämndens tillstånd till blockhyra eller, om tillstånd inte krävs, avtal om blockhyra enligt 1 f § hyreslagen för att undantaget ska vara tillämpligt. Detta innebär att fastighetsägaren får ett visst ansvar för att blockhyresgästen upplåter nyttjanderätten enligt det angivna tillståndet.

Efterföljande hyresförhållande vid blockhyra

Bestämmelserna om blockhyra gäller inte i förhållandet mellan blockhyresgästen och andrahandshyresgästen. Där gäller alltså vanliga bestämmelser om bostadshyra. Utredningen föreslår några förändringar för hyresgäster i efterföljande led.

Utredningen föreslår att hyresnämndens godkännande inte ska krävas vid avstående från besittningsskydd om högst ett år om det är fråga om vidareupplåtelse av en lägenhet för vilken blockhyra gäller i tidigare led för att tillgodose företags behov av bostad till anställda.

Det förutsätts att blockhyresgästen får sina kostnader täckta och därutöver kan få viss vinst för att verksamheten ska överleva långsiktigt. Utredningen föreslår därför att en hyressättningsregel för parterna i de efterföljande hyresförhållandena vid blockhyra införs.

Parterna ska i en särskilt upprättad handling få komma överens om avvikelser från det som normalt gäller vid prövning av skälig hyra enligt 55 § första stycket hyreslagen. Hyrans storlek får då skilja sig från det som följer av lägenhetens bruksvärde om det är skäligt med beaktande av bland annat förutsättningarna för blockhyresavtalet och deras betydelse för den omtvistade hyran och övriga omständigheter. En sådan hyra benämns anpassad hyra .

I praktiken kan det väntas leda till något högre hyresnivåer för delningsboende och uthyrning av bostäder till företag.

Utredningen föreslår också att det klargörs att den så kallade takregeln i 55 § fjärde stycket hyreslagen inte ska tillämpas i efterföljande led vid blockhyra.

Det föreslås inte något undantag för blockhyra i bestämmelsen om återbetalning av hyra enligt 55 f § hyreslagen. Bestämmelsen om anpassad hyra ska dock beaktas i återbetalningsärenden vid prövningen av om för mycket hyra har tagits ut. Antalet ärenden om återbetalning av hyra förväntas därför minska.

En mer effektiv prövning av mål om återbetalning av hyra

Antalet mål om återbetalning av hyra har de senaste åren ökat markant i hyresnämnderna och Svea hovrätt. För att åstadkomma en mer effektiv prövning av dessa mål föreslås dels att regeln om preklusion i 3 § lagen om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt ska omfatta även mål om återbetalning av hyra, dels att det ska införas ett krav på prövningstillstånd i hovrätten för denna typ av mål. Det ger parterna incitament att redan i första instans åberopa alla omständigheter och all bevisning som de bedömer behövs för att vinna processen. Det bedöms leda till lägre kostnader för såväl parterna som samhället samt skapar bättre förutsättningar för att få ett avgörande inom en rimlig tid.

Utredningen har möjlighet att lämna förslag på andra ändringar i bestämmelserna om presumtionshyra, förutsatt att förslagen inte står i strid med uppdragets syfte.

Utredningen ska lämna nödvändiga författningsförslag. Utredningens utgångspunkt bör vara att de ändringar som före-

slås ska kunna tillämpas för såväl nyproducerade som befintliga hyresbostäder som omfattas av en överenskommelse om presumtionshyra.

Mer effektiva förhandlingar om en presumtionshyra

Presumtionshyresmodellen används i stor utsträckning vid nybyggda hyreslägenheter. På så sätt kan modellen sägas fungera relativt väl.

Utredningen bedömer att modellens grunddrag – med kollektiva förhandlingar – bör behållas. Det lämnas inte desto mindre ett antal förslag på ändringar av modellen. Dessa ska bidra till bättre förutsättningar för nybyggnation, bland annat på så sätt att förhandlingar om hyra kan föras mer effektivt och förutsebarheten ökar.

Utredningen föreslår att en fastighetsägare och en hyresgästorganisation ska kunna enas om att en utomstående ska rekommendera storleken på den initiala presumtionshyran om parterna inte når i mål i förhandlingarna. Fastighetsägaren och hyresgästorganisationen ska därefter vara skyldiga att omsätta rekommendationen i en förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra.

Frågor kring förfarandet föreslås lösas på i allt väsentligt samma sätt som vid tvistlösning om årliga hyresjusteringar mellan fastighetsägare och en organisation av hyresgäster. Det innebär bland annat att den utomstående som ska lämna rekommendationen ska vara en särskild skiljeman enligt lagen om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar. Det innebär också att parterna i en förhandlingsordning ska ha kommit överens om att förfarandet kan komma att användas, att hyresnämnden utser den särskilda skiljemannen och att förfarandet i övrigt regleras enligt nämnda lag.

Förslaget får praktisk betydelse främst för privata fastighetsägare. Det beror på att de allmännyttiga bostadsföretagen och Hyresgästföreningen redan kommit överens om en annan ordning för att hantera frågan.

Det föreslås vidare att regeln om hur presumtionshyran bör bestämmas initialt, det vill säga att den ska ge kostnadstäckning och skälig avkastning, uttrycks i lag. Normen har fått stor spridning på hyresmarknaden, trots att den hittills endast framgått av förarbeten. Även om förslaget inte innebär någon skillnad i sak, bedöms det öka förutsebarheten för parterna när en tvistig förhandlingsfråga lämnas till en skiljeman.

Den löpande justeringen av presumtionshyror

Utredningen föreslår att den löpande justeringen av presumtionshyror ska ta sin utgångspunkt i den allmänna hyresutvecklingen på orten.

Även andra faktorer än den allmänna hyresutvecklingen på orten ska få beaktas. De kollektivt förhandlande parterna har därmed möjlighet att göra avvägningar som innebär att hyrorna justeras på ett sätt som är välavvägt och rimligt sett till omständigheterna i det enskilda fallet. I ett normalfall, det vill säga om inga skäl talar för motsatsen, får en presumtionshyra samma procentuella justering som övriga hyror på orten.

Jämfört med dagens ordning innebär förslaget några viktiga skillnader. Huvudregeln blir att presumtionshyror ska ha samma procentuella hyresutveckling som det övriga beståndet på orten. Det bedöms kunna leda till att inflyttningshyran kan sättas något lägre utan att kalkylen för ett byggprojekt blir olönsam. Det bör ge bättre förutsättningar för nybyggnation.

Tvistlösning om löpande justering av presumtionshyror

Nyligen infördes ett särskilt tvistlösningsförfarande för tvister om årlig justering av hyror. Förfarandet gäller i dag inte för presumtionshyror.

Vi föreslår att motsvarande tvistlösningsförfarande ska gälla för presumtionshyror. Därigenom kan de hanteras mer effektivt inom ramen för samma förhandling som övriga hyror. I likhet med det som gäller i fråga om övriga hyror föreslår vi att tvistlösningsförfarandet ska förutsätta att parterna till förhandlingsordningen kommit överens om det.

En mer flexibel presumtionshyresmodell

Inledning

När en överenskommelse om presumtionshyra har träffats är det svårt att få den ändrad. En fördel med det är att hyrans storlek är lätt att förutse för den som överväger att investera i nyproduktion av bostäder och för den hyresgäst som överväger att flytta in i en nyproducerad lägenhet.

Fördelarna kan emellertid övergå i nackdelar, om modellen är alltför stelbent. Om hyran inte kan justeras vid ändrade förhållanden måste de kollektivt förhandlande parterna beakta alla tänkbara faktorer som kan inträffa under de kommande 15 åren. Det kan tynga förhandlingarna och skapa en risk för fastighetsägaren.

Tillval och frånval för ett individanpassat boende

Bostäder med presumtionshyra kan bli mindre attraktiva om hyresgäst och hyresvärd inte kan komma överens om högre eller lägre standard, eller annan anpassning, som får återspeglas i hyran. Utredningen föreslår därför att förhandlingsordningens parter ska kunna träffa överenskommelser om att vissa tillval och frånval ska medföra visst bestämt hyrestillägg eller hyresavdrag. Genom att knyta sådana höjningar eller sänkningar till att de godtagits av hyresgästorganisationen säkerställs ett bra konsumentskydd.

Anpassning av presumtionshyran för väsentliga intressen

I vissa fall har hyresvärden ett mycket starkt intresse av att vidta åtgärder för samtliga lägenheter i huset eller de allmänna utrymmena. Det kan exempelvis handla om uppdaterade höghastighetsbredband eller el producerad på fastigheten genom till exempel solceller. Det föreslås bli möjligt för fastighetsägaren och en hyresgästorganisation att komma överens om att justera presumtionshyran för att ta hänsyn till sådana anpassningar av huset.

För fastighetsägaren innebär detta en ökad flexibilitet och minskar risken som följer av att hyran är fixerad under 15 år. Hyresgästerna kan samtidigt få del av sådana funktioner som kommit att behövas.

Hyresgästens intressen skyddas genom de kollektiva förhandlingarna. Därutöver föreslås hyresgästen kunna begära att förhandlingsöverenskommelsen om ändring av hyran prövas av hyresnämnd.