En mer flexibel hyresmarknad

Privatpersoners uthyrning av bostäder underlättas

En ny och heltäckande privatuthyrningslag föreslås

Vid privatpersoners uthyrning av bostäder gäller i dag hyreslagen, utom i de delar där lagen om uthyrning av egen bostad innehåller avvikande bestämmelser. Som ett sätt att underlätta privatpersoners uthyrning av bostäder föreslås en ny och heltäckande lag som ska gälla vid sådan uthyrning. Det kommer att göra det lättare för såväl den som vill hyra ut sin bostad som den som överväger att hyra en privatbostad att få grepp om vilka regler som gäller för uthyrningen. Den nya lagen avviker i stor utsträckning från hyreslagen i fråga

om struktur och utformning i övrigt. En tanke är att lagens struktur ska följa det förväntade förloppet för ett hyresförhållande.

Flera frågor regleras på ett annat sätt än i hyreslagen för att bättre passa de förhållanden som gäller vid privatuthyrning. Det gäller till exempel bestämmelser om vilket skick lägenheten ska hålla och regler för uppsägning. Lagen har genomgående anpassats efter utgångspunkten att hyresgästen inte har någon rätt till förlängning av hyresavtalet.

Två viktiga skillnader i förhållande till dagens ordning vid privatuthyrning är tillämpningsområdet för den nya lagen och hyressättningen. Utöver det föreslås regler för deposition till säkerhet för att hyresavtal vid privatuthyrning fullgörs, vilket inte tidigare varit särskilt reglerat i lag.

Tillämpningsområdet för privatuthyrning utökas

Den nuvarande avgränsningen av tillämpningsområdet för lagen om uthyrning av egen bostad har i vissa fall lett till tillämpningsproblem. Det gäller framför allt kravet på att upplåtelsen ska ske utanför näringsverksamhet och att lagen bara gäller för ”den första upplåtelsen”.

Utredningen föreslår att den nya privatuthyrningslagen ska gälla när en fysisk person upplåter högst två bostadslägenheter samtidigt. Om hyresvärden regelmässigt hyr ut mer än två lägenheter som inte utgör del av hyresvärdens bostad ska lagen inte gälla för någon av upplåtelserna. Det avgörande ska vara hur uthyrningsverksamheten är inrättad över tid. Förslaget innebär att den som är hyresvärd enligt hyresförhandlingslagen aldrig omfattas av privatuthyrningslagen.

Genom att knyta an till den definition av hyresvärd som gäller enligt hyresförhandlingslagen blir gränsdragningen mellan privatuthyrning och annan uthyrningsverksamhet tydligare. Det bedöms ge bättre förutsättningar för privatpersoner att investera i att göra uthyrningsobjekt tillgängliga. Det tar också bort osäkerhet kring vilka bestämmelser som gäller när en tvist har uppstått.

Fri hyressättning vid privatuthyrning

Utredningen bedömer att hyressättningsregeln i lagen om uthyrning av egen bostad inte är ändamålsenlig. Det beror bland annat på att de två ingångsvärdena i normen om hyrans storlek, kapitalkostnad och skälig avkastningsränta, kan variera och ge omotiverade resultat i olika situationer samt ge dålig ledning för många fall.

Utredningen föreslår att parterna som utgångspunkt ska vara fria att komma överens om inflyttningshyrans storlek. Som skydd mot att hyresgäster med ett akut behov av en bostad utnyttjas föreslås en skyddsregel. Den utgår från den hyresnivå som gäller när liknande lägenheter upplåts. Om hyran är väsentligt högre än den hyra som i allmänhet tas ut för liknande lägenheter ska den kunna sättas ned till ett skäligt belopp, det vill säga den hyra som gäller för liknande lägenheter vid privatuthyrning. En sådan bestämmelse kan väntas bidra till att information om hyresnivåer blir mer tillgänglig på marknaden, vilket i sig utgör ett visst skydd för bostadssökande.

Hyrans storlek ska prövas av hyresnämnden då det ger en enkel och snabb process för privatpersoner.

Deposition till säkerhet för att ett hyresavtal fullgörs regleras i lag

Det är vanligt att hyresvärden vid privatuthyrning kräver att hyresgästen ska betala ett visst belopp i deposition till säkerhet för att hyresavtalet fullgörs. Det finns inga särskilda regler om sådan deposition och det är inte ovanligt att den betalas direkt till hyresvärden, vilket kan innebära en osäkerhet för hyresgästen när det kommer till att få tillbaka det deponerade beloppet.

Utredningen föreslår att parterna får komma överens om att hyresgästen ska deponera ett belopp som motsvarar högst tre månadshyror. Deponering måste ske hos en tredje part, vilken kan vara ett företag eller länsstyrelsen i det län där fastigheten ligger. Vidare måste den som tar emot en deposition uppfylla vissa krav som anges i lagen.

Utökade möjligheter att upplåta en bostadsrättslägenhet i andra hand

Bostadsrättshavares möjligheter att upplåta sin lägenhet i andra hand är redan i dag generösa. Det räcker att bostadsrättshavaren har skäl för att en upplåtelse i andra hand ska godtas. Godtagbara skäl innefattar i princip alla tänkbara situationer, utom spekulation. Bostadsrättshavaren måste också ha ett rimligt behov av att behålla lägenheten. Upplåtelser i andra hand tillåts dock endast under en begränsad tid, och vanligtvis väger skälen lättare ju längre tid lägenheten har upplåtits.

För att ge bostadsrättshavare utökade möjligheter att upplåta sin lägenhet i andra hand föreslår utredningen att tidigare upplåtelser i andra hand, vid bedömningen av om tillstånd ska lämnas, ska beaktas endast om sådana skett i betydande omfattning. Det kommer i vissa fall att ge bostadsrättshavare möjlighet att upplåta sin lägenhet under en längre tid än vad som gäller i dag.

Utredningen har övervägt mer långtgående lättnader för bostadsrättshavare men valt att inte lägga några sådana förslag.

För att göra det enklare för såväl bostadsrättshavare som bostadsrättsföreningar att avgöra om en viss upplåtelse ska bedömas som en upplåtelse i andra hand, som kräver tillstånd, eller en upplåtelse till inneboende, som inte kräver något tillstånd, föreslås också att det i bostadsrättslagen införs en definition av vad som avses med begreppet självständigt brukande. Den föreslagna definitionen skiljer sig något från motsvarande definition i hyreslagen, och innebär att bostadsrättshavaren måste använda lägenheten som permanentbostad eller annars i beaktansvärd utsträckning för att det inte ska röra sig om ett självständigt brukande.

Högre ersättning vid yrkesmässig förmedling av hyresrätter

Det är svårt att utifrån den statistik och övriga information som varit tillgänglig för utredningen dra några säkra slutsatser kring hur utbrett det är med yrkesmässig hyresförmedling på den privata marknaden. Viss information talar för att hyresförmedling främst förekommer vid förmedling av hyreslokaler till och från kommersiella parter. Å andra sidan är det känt att det på hyresmarknaden förekommer olika typer av ”avtalspaket” eller liknande som i praktiken kan sägas innefatta en förmedlingsavgift, även om det inte gått att ta reda på mer exakt hur det förhåller sig med detta.

Mot bakgrund av det som kommit fram om hyresförmedlingsmarknaden föreslår utredningen att den ersättning som får tas ut vid yrkesmässig hyresförmedling även i fortsättningen ska vara begränsad. Avgiftsnivåerna har dock inte höjts under lång tid. För att det ska finnas goda förutsättningar att bedriva en förmedlingsverksamhet som också är lönsam föreslås därför höjda ersättningsnivåer. Dessa bör knytas till prisbasbeloppet enligt socialförsäkringsbalken för att bättre följa den allmänna prisutvecklingen i samhället.

Uthyrning av bostäder till företag och delningsbostäder

Modellen för blockhyra utvecklas

Parterna kan i dag få hyresnämndens godkännande av avtalsvillkor som avviker från bestämmelserna om bostadslägenheter så länge de inte står i strid med det som gäller för lokaler (1 § sjätte stycket hyreslagen).

Hyresmarknadens behov av framför allt tillfälliga bostäder till anställda har ändrats under de 40 år som blockhyra funnits som upplåtelseform. Det har till exempel blivit vanligt att företags behov av bostäder hanteras av mellanhandsföretag. Boendeformer har också fått en ökad spridning, till exempel delningsboende som innebär att en person hyr ett rum och delar på gemensamma ytor såsom kök och badrum med andra hyresgäster.

Utredningen har gjort bedömningen att det finns ett behov av att anpassa de hyresrättsliga reglerna för att möjliggöra för mellanhandsföretag att hyra ut bostäder till företag och för att skapa förutsättningar för delningsboende som boendeform.

Många aktörer som bedriver verksamhet med att hyra ut lägenheter i andra hand till företag eller för delningsboende har använt sig av reglerna om blockuthyrning. Det har emellertid blivit svårare på grund av att kraven för att få tillstånd skärpts i rättstillämpningen.

Utredningen föreslår att modellen med blockhyra ändras så att den ger bättre förutsättningar för uthyrning av bostäder till företag och delningsboende. Även om modellen har vissa brister ger den parterna en förhållandevis stor avtalsfrihet som passar den kommersiella kontexten vid uthyrning av bostäder till företag. En fördel med blockhyra är att det finns en struktur av bestämmelser att utgå från.

En förenklad modell

Utredningen föreslår några förenklingar av blockhyresmodellen. Ett förslag är att hyresnämnden inte längre ska godkänna parternas avtalsvillkor utan endast lämna tillstånd till blockhyra, vilket ger parterna rätt att avvika från bestämmelser om bostadshyra så länge villkoren inte står i strid med bestämmelser om lokaler. Prövningen i hyresnämnden blir således mer renodlad och avser då att förutsättningarna för blockhyra är uppfyllda och inte enskilda villkor i avtalet. Det förenklar inte bara processen vid hyresnämnden utan också parternas hantering av hyresavtalet.

Parterna ska få avtala om att bestämmelser om lokalhyra ska gälla även i fråga om förlängning av hyresavtalet. Utredningen bedömer att bestämmelserna om indirekt besittningsskydd vid lokaler ofta är mer ändamålsenliga för blockhyresgästen och fastighetsägaren. I och med att avtalet har en affärsmässig prägel kan då avtalsrelationen fullt ut hanteras som ett lokalhyresavtal. Utredningen bedömer att det är ett tillräckligt skydd för blockhyresgästen och en lämplig avvägning mellan parternas intressen.

Tre olika grunder för tillstånd till blockhyra

Det framstår som självklart att samtliga situationer där blockhyra kan komma i fråga i dag även fortsättningsvis bör omfattas av modellen. Dessa fall ringas in i lagtext. Det uttrycks så att tillstånd till blockhyra ska lämnas om hyresgästen ska upplåta lägenheterna till sina anställda eller en annan tydligt avgränsad grupp. Det ger förutsättningar för tillstånd i samtliga situationer där tillstånd i dag ges till blockhyra.

Utredningen föreslår också att det ska vara möjligt att få tillstånd till blockhyra för att upplåta lägenheter till en juridisk person som behöver en bostad för en anställd eller någon annan som arbetar för den juridiska personen. Utredningen bedömer att det är för långtgående att låta modellen med blockhyra omfatta upplåtelse direkt till anställda med behov av en bostad.

Det ska vara möjligt att få tillstånd till blockhyra för delningsboende, det vill säga att upplåta lägenheter till personer som ska nyttja en del av lägenheten ensam och övriga delar av lägenheten gemensamt med andra hyresgäster. Tillämpningsområdet avgränsas genom att lägenheterna ska ha anpassats för sådan användning. Det ger en tydlig avgränsning mot andra upplägg som kan uppvisa vissa likheter med boendeformen, till exempel att någon hyr ut flera rum i en befintlig lägenhet.

Skärpta krav för att undvika missbruk

Utredningen föreslår olika mekanismer som tillsammans ska motverka att en utvidgad modell med blockhyra missbrukas.

Hyresnämnden ska inte lämna tillstånd till blockhyra om särskilda skäl talar mot det. Det handlar om att skyddsregler för bostadshyresgäster väntas kringgås på ett inte önskvärt sätt eller att det annars kan antas förekomma någon form av missbruk.

Hyresnämnden ska i ärenden om tillstånd till blockhyra få hämta in yttrande från en organisation med relevant kunskap. Denna möjlighet kan användas i ärenden där det är svårt att avgöra om det finns särskilda skäl mot att meddela tillstånd till blockhyra.

Hyresnämnden ska också få möjlighet att begränsa tillstånd till blockhyra att gälla viss tid.

Undantag för blockhyra i bulvanregeln

I 7 kap. 31 § jordabalken finns en särskild skyddsregel för andrahandsnyttjanderättshavare (bulvanregeln). Bestämmelsen är en typ av genomsynsregel som kan ge en andrahandshyresgäst rätt att vända sig direkt mot fastighetsägaren, som om fastighetsägaren hade varit dennes avtalspart. Förutsättningarna är att det, vid upplåtelse av arrende eller hyra i andra hand, finns en intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen samt att det med hänsyn till intressegemenskapen och omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för nyttjanderättshavaren.

Utredningen föreslår att hyresavtal där blockhyra enligt 1 f § hyreslagen gäller mellan fastighetsägaren och upplåtaren ska undantas från bulvanregeln. Redan risken att blockhyra kan falla under den kan verka hämmande på hur olika affärsmodeller fungerar. Utredningen bedömer därför att det finns skäl att klargöra att bulvanbestämmelsen i 7 kap. 31 § jordabalken inte gäller vid avtal om blockhyra i lagens mening.

När hyresnämnden har lämnat tillstånd till blockhyra finns det ingen ytterligare kontroll av att uthyrningen verkligen sker enligt det ändamål som tillstånd lämnats för. En upplåtelse som sker i strid med ändamålet enligt tillståndet till blockhyra framstår inte som särskilt skyddsvärd. Utredningen föreslår därför att lägenheten ska ha vidareupplåtits i överensstämmelse med hyresnämndens tillstånd till blockhyra eller, om tillstånd inte krävs, avtal om blockhyra enligt 1 f § hyreslagen för att undantaget ska vara tillämpligt. Detta innebär att fastighetsägaren får ett visst ansvar för att blockhyresgästen upplåter nyttjanderätten enligt det angivna tillståndet.

Efterföljande hyresförhållande vid blockhyra

Bestämmelserna om blockhyra gäller inte i förhållandet mellan blockhyresgästen och andrahandshyresgästen. Där gäller alltså vanliga bestämmelser om bostadshyra. Utredningen föreslår några förändringar för hyresgäster i efterföljande led.

Utredningen föreslår att hyresnämndens godkännande inte ska krävas vid avstående från besittningsskydd om högst ett år om det är fråga om vidareupplåtelse av en lägenhet för vilken blockhyra gäller i tidigare led för att tillgodose företags behov av bostad till anställda.

Det förutsätts att blockhyresgästen får sina kostnader täckta och därutöver kan få viss vinst för att verksamheten ska överleva långsiktigt. Utredningen föreslår därför att en hyressättningsregel för parterna i de efterföljande hyresförhållandena vid blockhyra införs.

Parterna ska i en särskilt upprättad handling få komma överens om avvikelser från det som normalt gäller vid prövning av skälig hyra enligt 55 § första stycket hyreslagen. Hyrans storlek får då skilja sig från det som följer av lägenhetens bruksvärde om det är skäligt med beaktande av bland annat förutsättningarna för blockhyresavtalet och deras betydelse för den omtvistade hyran och övriga omständigheter. En sådan hyra benämns anpassad hyra .

I praktiken kan det väntas leda till något högre hyresnivåer för delningsboende och uthyrning av bostäder till företag.

Utredningen föreslår också att det klargörs att den så kallade takregeln i 55 § fjärde stycket hyreslagen inte ska tillämpas i efterföljande led vid blockhyra.

Det föreslås inte något undantag för blockhyra i bestämmelsen om återbetalning av hyra enligt 55 f § hyreslagen. Bestämmelsen om anpassad hyra ska dock beaktas i återbetalningsärenden vid prövningen av om för mycket hyra har tagits ut. Antalet ärenden om återbetalning av hyra förväntas därför minska.

En mer effektiv prövning av mål om återbetalning av hyra

Antalet mål om återbetalning av hyra har de senaste åren ökat markant i hyresnämnderna och Svea hovrätt. För att åstadkomma en mer effektiv prövning av dessa mål föreslås dels att regeln om preklusion i 3 § lagen om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt ska omfatta även mål om återbetalning av hyra, dels att det ska införas ett krav på prövningstillstånd i hovrätten för denna typ av mål. Det ger parterna incitament att redan i första instans åberopa alla omständigheter och all bevisning som de bedömer behövs för att vinna processen. Det bedöms leda till lägre kostnader för såväl parterna som samhället samt skapar bättre förutsättningar för att få ett avgörande inom en rimlig tid.

Omfattningen av andrahandsuthyrningen är svår att uppskatta men tycks ha ökat de senaste åren. Det visar utredningens sammanställning av tidigare studier på området. Utredningen har även genomfört en enkätundersökning bland allmännyttiga och privata bostadsföretag i syfte att uppskatta den lovliga och olovliga andrahandsuthyrningen. Utredningen har också ställt frågor till bostadsrättsföreningar om uthyrning av bostadsrätter.

Över hälften av bostadsföretagen som ingår i utredningens undersökning misstänker att det förekommer olovlig uthyrning i andra hand i deras lägenhetsbestånd. Den olovliga andrahandsuthyrningen är spridd över landet men förekommer mer i Stockholms län, Västra Götalands län och Skåne län. Bostadsföretagen uppskattar den olovliga uthyrningen av hyresrätter till cirka 2,5 procent, vilket är lägre än vad som uppskattats i tidigare studier. Undersökningens låga svarsfrekvens gör dock att siffrorna bör tolkas med försiktighet. Intervjuer med företrädare för bostadsföretag som arbetar aktivt mot olovlig andrahandsuthyrning uppskattar att den olovliga uthyrningen troligtvis ligger mellan 2 och 10 procent. Vissa områden i deras bestånd har fler olovliga andrahandsuthyrningar än andra, exempelvis på orter där det råder bostadsbrist och lägenheter i centrala lägen, med låga hyror, samt i hus med många lägenheter.

Lagändringarna som genomfördes 2019 då strängare regler om olovlig andrahandsuthyrning infördes samt skärpningen av folkbokföringsreglerna kan ha bidragit till en minskad olovlig andrahandsuthyrning. En annan aspekt är att andrahandsuthyrningen kan ha ändrat skepnad till inneboendeförhållanden i stället, som inte kräver något tillstånd från hyresvärden. Ytterligare en företeelse som kan ha ökat är olovliga boenden, det vill säga lokaler som upplåts som bostäder trots att det inte är lämpligt eller lagligt för människor att stadigvarande bo i dem.

Enkätundersökningen visar också att olovlig uthyrning förekommer i bostadsrättsföreningar, om än i mindre utsträckning än bland hyresrätter. Det är möjligt att antalet olovliga uthyrningar har minskat till följd av införandet av privatuthyrningslagen 2013.

Konsekvenser av andrahandsuthyrning

Bostadsbristen minskar rörligheten på bostadsmarknaden, försvårar matchningen på arbetsmarknaden och leder ytterst till lägre sysselsättning och tillväxt. Andrahandsmarknaden är därmed ett viktigt komplement på bostadsmarknaden.

Vissa grupper som har svårt att komma in på bostadsmarknaden bor ofta i andra hand. Det handlar främst om unga, studenter, ensamboende hushåll, nyanlända och tillfällig arbetskraft. De har ofta en lägre inkomst vilket innebär att de riskerar att hamna i en ännu mer utsatt situation. Andrahandshyresgäster betalar också vanligtvis betydligt högre hyror än förstahandshyresgäster. Det är möjligt för privatpersoner som inte bedriver näringsverksamhet att ta ut hyra så att det täcker deras kostnader vid uthyrning av bostadsrätt. För uthyrning av en hyresrätt i andra hand gäller att hyran inte får överstiga bruksvärdeshyran, det vill säga vanligen den hyra som förstahandshyresgästen betalar för hyresrätten med vissa tillägg för till exempel möbler och utrustning om det ingår.

Utredningen har tagit del av ärenden om återbetalning av överhyra hos samtliga åtta hyresnämnder under 2022. I 70 av 85 avgjorda ärenden som rör återkrav från privatpersoner har andrahandshyresgästen vunnit bifall vilket resulterat i återkrav om drygt 2 miljoner kronor totalt. Det är emellertid mycket vanligt att andrahandshyresgästen återkallar sin ansökan. Orsaken till det är troligen att parterna har förlikts, det vill säga kommit överens innan hyresnämnden tagit upp ärendet. Det förhållandevis låga antalet återkravsärenden har troligen att göra med att kännedomen om hyreslagstiftningen, bland annat om möjligheten att kräva överhyra åter är förhållandevis låg. Det kan också ha att göra med att upplåtelserna är korta tidsmässigt och att andrahandshyresgästerna inte vill riskera sitt kontrakt.

Utredningen pekar även på marknaden av förmedlingsplattformar som erbjuder tjänster till den som hyr och den som hyr ut. Det kan handla om kreditkontroll, hjälp att hantera depositioner och hyresbetalningar. Tjänsterna innebär en viss trygghet för parterna. Det är dock vanligt att avgifterna belastar den som hyr. Det innebär än större kostnader för andrahandshyresgästen. Är det en hyresrätt som hyrs ut i andra hand kan tillägg för dylika avgifter emellertid inte läggas på hyran. Det föreligger även osäkerhet kring vilka tjänster som är att betrakta som ”förmedling” och om avgifterna i sådant fall är förenliga med gällande lagstiftning.

Samtidigt är det svårt för konsumenter att få information om hur bostadsmarknaden fungerar och vilka rättigheter och skyldigheter hyresgäster, särskilt andrahandshyresgäster har. Det gäller i synnerhet för personer som är i störst behov av den, som unga och nyanlända personer med annat modersmål än svenska.

Det är framför allt den olovliga andrahandsuthyrningen som medför negativa konsekvenser. Tidigare studier visar att det ofta föreligger oklara hyresförhållanden i bostadslägenheter som används i kriminella verksamheter, exempelvis för prostitution, hantering av narkotika, stöldgods och penningtvätt. Flera myndigheter pekar också på välfärdsbrottslighet kopplat till andrahandsmarknaden. Det kan röra handel med hyreskontrakt eller genom felaktig folkbokföring erhålla eller försöka erhålla olika former av bidrag som personerna inte har rätt till. Brott som kopplats till detta är olovlig identitetsanvändning, bedrägeri, bokföringsbrott, skattebrott, människoexploatering med flera. När det är flera lägenheter i samma fastighet som hyrs ut olovligt leder det ofta till otrygghet för övriga boende. För fastighetsägaren innebär ökad otrygghet en större omsättning och därmed ökat slitage.

Mellanhandsföretagen

Utredningen har undersökt den växande marknaden av mellanhandsföretag, det vill säga företag som hyr upp bostadslägenheter och villor i syfte att hyra ut dem till företag eller privatpersoner. Företagen agerar därmed mellanhand mellan fastighetsägare, hyresvärdar eller förstahandshyresgäster och andra- eller tredjehandshyresgäster. Mellanhandsföretagen förekommer även som blockhyresgäster. 37 företag ingår i undersökningen. Utredningen har även tagit del av ett antal hyresavtal med mellanhandsföretag som part. Med något undantag är de flesta företagen inriktade på att hyra ut så kallade ”företagsbostäder”, det vill säga bostäder till företag som ska användas av deras anställda.

Det finns flera olika upplägg; mellanhandsföretagen kan teckna hyresavtal med ett företag som i sin tur hyr ut bostaden till en anställd, men det förekommer även hyresavtal mellan mellanhandsföretag och privatpersoner. Mellanhandsföretagen bedriver olika typer av verksamhet som kan tangera såväl hotellverksamhet som hyresförmedling och/eller fastighetsförvaltning.

Merparten av företagen som undersökts har grundats under perioden 2010–2021 och är framför allt verksamma i storstäder men de bedriver även verksamhet i andra städer. Företagen hyr ut bostäder alltifrån några dagar till flera månader och år. Mellanhandsföretagen erbjuder ofta möblerade lägenheter med olika typer av tjänster som ingår i hyran, exempelvis städning och tvätt. Det är vidare vanligt att avtala om att mellanhandsföretaget inte ska ha besittningsskydd i förhållande till hyresvärden samt även att den boende inte ska ha besittningsskydd i förhållande till mellanhandsföretaget.

Utredningen kan konstatera att det finns flera fall där hyrorna som mellanhandsföretagen tar ut är höga och överstiger skälig hyra enligt hyreslagen. Det finns ekonomiska incitament för företag att ägna sig åt detta upplägg snarare än att verka som hyresförmedlare. Vid hyresförmedling är det endast möjligt att ta ut en ersättning om 3 000 kronor en gång för förmedling av hyresrätt och det krävs även registrering. Mellanhandsföretagens ersättning utgörs av hyresskillnader som tas ut månadsvis eller fördelade på en annan tidsperiod. Beloppen är avsevärt högre än 3 000 kronor. Mellanhandsföretagen motiverar de höga hyrorna med de extra tjänster som de erbjuder samt att de tar stora risker eftersom lägenheterna kan stå tomma.

Noteras bör att privatuthyrningslagen inte gäller för mellanhandsföretagen. När de hyr ut bostadsrättslägenheter gäller därför hyreslagens regler för dem vilket innebär skälig hyra, det vill säga den får inte vara högre än hyran för likvärdiga lägenheter i samma område. Utredningen har undersökt ärenden hos hyresnämnderna med mellanhandsföretag som part. Av de ärenden som undersökts framgår att det är vanligt att ärenden återkallas innan hyresnämnden fattat beslut. Det innebär troligen att parterna förlikts. I flera ärenden där hyresnämnden bifallit ansökan har mellanhandsföretaget försatts i konkurs eller likvidation i nära anslutning till besluten.

Jordabalken innehåller skyddsregler som innebär att en fastighetsägare inte ska kunna kringgå bestämmelser som är till förmån för en hyresgäst genom att träffa avtal med en mellanhand, en bulvan, som i sin tur hyr ut en lägenhet till hyresgästen. För att det ska vara fråga om ett kringgående ska det dels finnas en intressegemenskap mellan fastighetsägaren och mellanhanden, dels ska konstruktionen utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för nyttjanderättshavaren, andrahandshyresgästen. Om dessa förutsättningar är uppfyllda har andrahandshyresgästen samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som de skulle ha haft om avtalet träffats direkt med denne utan bulvanen emellan.

I december 2022 avgjorde Högsta domstolen ett mål som rörde ett hyresförhållande där ett mellanhandsföretag var part. Hyran var betydligt högre än jämförbara lägenheter och fastighetsägaren och mellanhandsföretaget hade avtalat bort besittningsskyddet mellan sig. Svaret som lämnades i avgörandet var att bulvanreglerna var tilllämpliga. Det har således klargjorts att möjligheterna för mellanhandsföretagen att bedriva verksamhet som består av höga hyror och avståenden från besittningsskydd inte är tillåtna. Utredningen har låtit docenten och universitetslektorn Elisabeth Ahlinder analysera konsekvenserna av domen. Av analysen framgår dock att flera rättsfrågor ännu återstår obesvarade.

Blockhyra

Blockhyra utgör ett viktigt verktyg för bland annat kommuner och lärosäten att tillhandahålla bostäder till särskilda grupper. Med blockhyra avses att en hyresvärd hyr ut minst tre bostadslägenheter till en hyresgäst på ett och samma avtal för att denne sedan ska hyra ut dem i andra hand. Det finns möjligheter att göra vissa avsteg från de tvingande reglerna om bostadshyra på blockhyresavtal. Villkoren som används får dock inte påverka andrahandshyresgästens ställning på ett negativt sätt. Det krävs att det finns ett seriöst behov av att använda blockhyra och att avstegen i hyresavtalet godkänns av hyresnämnden liksom en kontroll av det seriösa behovet. Med seriöst behov avses till exempel ett lärosätes behov av studentbostäder, en arbetsgivares behov av personalbostäder eller bostäder som riktas till särskilda kategorier av hyresgäster som äldre, psykiskt sjuka och missbrukare.

Fram till vintern/våren 2020/21 godkändes blockhyresavtal med mellanhandsföretag som blockhyresgäst med behov som ofta uppgavs vara ”företagsbostäder”. Därefter har hyresnämnderna oftast nekat dispenser eftersom mellanhandsföretagens behov endast anses vara ett uthyrningsintresse och inte bestå av ett seriöst behov i lagens mening. Totalt har 80 blockhyresavtal med syften som anges som ”företagsbostäder” godkänts åren 2021 och 2022. Flertalet före det att Svea hovrätt i mars 2021 fattade beslut i tre ärenden och då nekade dispens med sådana skäl. Det förekommer att ”företagsbostäderna” hyrs ut direkt till den som ska bo där. Det förekommer också uthyrning i flera led, det vill säga att personen som slutligen bor i lägenheten bor i tredje, eller till och med fjärde hand.

Utredningen har undersökt samtliga beslut från alla åtta hyresnämnderna som fattats under 2021 och 2022. Totalt rör det sig om 350 ärenden, varav 259 har blivit godkända. Handläggningstiderna varierar. Flest ärenden har hyresnämnden i Stockholm hanterat (210).

Av kartläggningen framgår att de flesta blockhyresavtalen som varit föremål för hyresnämndernas dispenser rör särskilda kategorier av hyresgäster som äldre, funktionsnedsatta och missbrukare. Av de godkända (259) rörde 127 beslut sådana avtal. Det är dock ovanligt att hyra ut personalbostäder via blockhyresavtal.

Av kartläggningen framgår att dispenser godkändes för blockhyresavtal som omfattade minst 3 800 lägenheter under 2021 och 2022. Som jämförelse kan nämnas att svaren på utredningens enkät gav att drygt 15 000 lägenheter är uthyrda på blockhyresavtal. Bägge siffrorna ska dock tolkas försiktigt. Det rör sig troligen om betydligt fler lägenheter.

Det är vanligt att dispens söks för villkor om bestämd hyrestid som kan vara lång, tio år är inte ovanligt, utan rätt till uppsägning i förtid. För bostadshyra gäller som huvudregel att hyresavtalet gäller tills vidare och en rätt för hyresgästen att säga upp hyresavtalet utan att ange några skäl. Andra villkor är ofta att blockhyresgästen åläggs visst underhållsansvar samt ansvar för brandskydd. Det är också vanligt att parterna i blockhyresavtalet ansöker om och får beviljat avstående från besittningsskydd mellan sig. I avtalen som rör ”företagsbostäder” är det vanligt att ange att den boende inte ska ha något besittningsskydd i förhållande till blockhyresgästen. Vidare är det vanligt att söka dispens för en annan hyressättning än den som gäller för bostadshyra i blockhyresavtalen. Det bör dock noteras att i nästa led, det vill säga mellan blockhyresgästen och andrahandshyresgästen är det inte förenligt med hyreslagen att tillämpa sådana villkor. Det bör dock noteras att hyresnämnderna endast lämnar dispens för de villkor som parterna har ansökt om. Andra villkor blir därmed inte föremål för någon prövning. Det förekommer ingen uppföljning eller kontroll av blockhyresavtal.

Konsekvenser av blockuthyrning

Blockhyresreglerna kan vara ett ändamålsenligt sätt för offentlig och privat sektor att få tillgång till bostäder. Det kan dock konstateras att de har kommit att användas på ett sätt som lagstiftaren inte avsett. När lagen skrevs fanns fortfarande flera företag som själva stod som blockhyresgäst för att säkerställa bostäder till den egna personalen; det vill säga personalbostäder. Sedan början av 2000-talet har dock utvecklingen i allt högre grad gått mot att detta behov hanteras av så kallade mellanhandsföretag under benämningen ”företagsbostäder”. Vidare har utredningen funnit det vanligt att hyresavtalen med den som bor i lägenheten som brukar kallas ”företagsbostad” innehåller villkor som inte är förenliga med hyreslagen. Hyrorna är höga för sådana lägenheter. De som bor i dessa lägenheter har enligt utredningens bedömning sämre villkor än hyresgäster med vanliga hyreskontrakt. Blockhyresreglerna har inte syftat till att användas för detta ändamål och utredningen menar att lagstiftaren bör överväga att hitta en mer lämplig form för att lösa de behov av bostäder för kortare tid som näringslivet efterfrågar. Samtidigt vill utredningen understryka att majoriteten av de undersökta blockhyresavtalen följer lagstiftarens intention och fyller en viktig funktion för att möjliggöra bostäder för bland annat socialtjänsten och lärosätenas behov.

Samla uppgifter om hyresbostäder

Utredaren skulle kartlägga och analysera olika sätt att samla in och hålla information om hyresbostäder uppdaterad, bedöma för- och nackdelar med ett register för hyresbostäder och, om det bedömdes motiverat föreslå hur ett sådant register kan utformas. I uppdraget ingick också att beakta erfarenheter från andra länder.

Uppdraget kompletterades under våren 2022 genom ett tilläggsuppdrag där utredaren bland annat skulle föreslå vilka ytterligare ändamål som lägenhetsregistret bör kunna användas till, och ta ställning till om uppgifter ur registret ska få lämnas ut till fler aktörer elektroniskt.

Problembilden

Utredningen pekar på två huvudsakliga brister när det gäller tillgänglig information om hyresbostäder. För det första finns det i dag vissa uppgifter som berör hyresfastigheter i lägenhetsregistret, men som inte är tillgängliga för de aktörer som har behov av dem. Uppgifter om bland annat antal lägenheter, storlek och kategori kan exempelvis ligga till grund för kommunal planering och resursfördelning inom en rad områden och för samhällsplaneringen i vid bemärkelse. Även räddningstjänsten har behov av uppgifterna. Flera statliga myndigheter har också behov av elektronisk tillgång till uppgifterna, bland annat för statistikinsamling och för att förenkla ärendehandläggningen inom en rad områden.

Ett annat problem som utredningen lyfter fram är att det saknas vissa uppgifter om hyresbostäder. Det saknas uppgift om att en lägenhet är upplåten med hyresrätt och vem som innehar hyresavtalet, det vill säga är förstahandshyresgäst. Denna uppgift kan exempelvis leda till mer ändamålsenlig statistik om hyresbostadsmarknaden samt stärka konsumentskyddet. Det är i dag svårt att få information om var det finns hyreslägenheter, och konsumenter som överväger att hyra en lägenhet i andra hand har också behov av att veta om det är en bostadsrätt eller en hyresrätt eftersom reglerna skiljer sig åt, särskilt beträffande vilken hyra som gäller.

Utredningen kan konstatera att flera aktörer har behov av att få information om vem som är förstahandshyresgäst. Uppgiften kan bland annat utgöra ett verktyg för de rättsvårdande myndigheterna för att motverka brottslighet kopplad till hyresfastigheter. Det innebär också att myndigheter som betalar ut olika bosättningsrelaterade bidrag får ökade kontrollmöjligheter vilket är ett steg för att motverka felaktiga utbetalningar, välfärdsbrott och folkbokföringsfel.

Även fastighetsägare har behov av uppgift om vem som förstahandshyresgäst för att kunna göra nödvändiga kontroller av blivande hyresgäster och därmed mer effektivt kunna motverka oriktiga hyresförhållanden.

Sammantaget bedömer utredningen att sammanhållna uppgifter om hyresbostäder skulle kunna bidra med tydligare information till konsumenter, ha en normerande effekt och leda till bättre ordning och reda på hyresbostadsmarknaden.

Förslagen

Förslagen presenteras i två delar. Det första avser förslag om en ändrad och anpassad lägenhetsregisterlagstiftning och att uppgift om att en lägenhet är upplåten med hyresrätt ska tillföras lägenhetsregistret. Även utökning av antalet aktörer som får tillgång till registret finns med i den första delen. Detta förslag utgör sedan grunden för utredningens förslag i del två, att samla in och offentliggöra uppgift om förstahandshyresgäster i lägenhetsregistret. Bakgrunden till varför förslaget är uppdelat i två delar är att det med nuvarande syfte och ändamål för lägenhetsregistret inte är möjligt att öppna upp för att samla in uppgifter om förstahandshyresgäst. Behov av förslagets första del är därtill grundat i tidigare rapporter och bör, oaktat om lagstiftaren går vidare med insamling av uppgifter om förstahandshyresgäster, kunna genomföras.

Utredaren har även övervägt att införa ett separat register över hyresbostäder. Det kräver resurser att upprätta ett nytt register samtidigt som det ändå förutsätter ändringar av befintlig registerlagstiftning. För att uppgifterna i registret så snart som möjligt ska komma till nytta för dem som har behov av uppgifterna bedömer utredningen att det i stället är mer ändamålsenligt och resurseffektivt att bygga vidare på ett befintligt register. Dubbellagring av uppgifter, det vill säga att en och samma uppgift förekommer i flera register ska vidare undvikas.

Utredningen har genomfört integritetsskyddsanalyser av förslagen. För att förstå hur det är förenligt med integritetsskyddet att samla den föreslagna informationen i ett och samma register är det nödvändigt att dels understryka att förslaget genomförs i två steg, dels hålla isär det juridiska ramverket och den tekniska tillämpningen. Att data samlas in och finns i ett register innebär inte att det tekniska gränssnittet nödvändigtvis ger samtliga användare insyn. Utifrån de ramar som lagstiftningen ger kommer Lantmäteriet upprätta föreskrifter och tekniska gränssnitt som omhändertar den personliga integriteten. Utredningens slutsats är att förslagen är förenliga med skyddet för enskildas personliga integritet.

Förslaget i del ett – utöka användningsområdet och ge fler aktörer tillgång

Såväl myndigheter, fastighetsägare, hyresgäster och andra aktörer har ett behov av elektronisk tillgång till uppgifterna i lägenhetsregistret för olika samhällsnyttiga ändamål. Utredningen föreslår därför att det ska framgå av lagen om lägenhetsregister att det ska ge offentlighet åt den information som ingår i registret.

Lägenhetsregistret innehåller flera uppgifter som inte är personuppgifter. För att inte begränsa användningen av uppgifter föreslås ändamålsbestämmelsen ändras så att den enbart ska gälla för personuppgifter i lägenhetsregistret.

För att möjliggöra nya användningsområden för lägenhetsregistret ska uppgifter kunna användas för fler ändamål än vad som är tillåtet idag.

Utredningen föreslår också att den så kallade finalitetsprincipen ska införas i lagen om lägenhetsregister. Det innebär att personuppgifter som behandlas även får behandlas för andra ändamål, under förutsättning att uppgifterna inte behandlas på ett sätt som är oförenligt med det ändamål för vilket uppgifterna samlades in.

Dessutom föreslår utredningen att lagen om lägenhetsregister ändras så att det ska framgå om en lägenhet är upplåten med hyresrätt eller kooperativ hyresrätt. Uppgifterna föreslås lämnas av fastighetsägaren till kommunen där byggnaden är belägen. Kommunen föreslås få föra in, ändra eller ta bort uppgifter om dessa upplåtelseformer.

Vidare föreslår utredningen utökade möjligheter till elektroniskt utlämnande av uppgifter. Det ska få tillåtas om det inte är olämpligt. Lantmäteriet föreslås bedöma om utlämnande är olämpligt.

Förslaget i del två – Uppgifter om förstahandshyresgäst föreslås samlas i lägenhetsregistret

Förslagen i denna del bygger på att del ett genomförs. Så som förslagen är utformade så kan bägge genomföras samtidigt. Förslaget i del två kan även genomföras vid ett senare tillfälle.

En ändring av lagen om lägenhetsregister föreslås som innebär att uppgifter om namn och personnummer, samordningsnummer eller organisationsnummer på förstahandshyresgästen eller förstahandshyresgästerna för vanlig bostadslägenhet som är upplåten med hyresrätt eller med kooperativ hyresrätt får samlas in och hållas uppdaterade i lägenhetsregistret. Uppgifter om förstahandshyresgäster till specialbostäder så som äldrebostäder, studentbostäder och liknande föreslås inte samlas in. För att uppgiften ska vara relevant är det viktigt att veta när hyresrätten tillträddes av förstahandshyresgästen. En förtydligande bestämmelse i förordningen om lägenhetsregister föreslås av vilken det framgår vad som avses med förstahandshyresgäst.

Fastighetsägaren ska lämna uppgiften till Lantmäteriet. Fastighetsägare föreslås också vara skyldiga att uppdatera uppgift om förstahandshyresgäst kvartalsvis.

Lantmäteriet föreslås samla in uppgifterna om förstahandshyresgäster samt få behörighet att föra in, ändra och ta bort uppgifter om förstahandshyresgäster i lägenhetsregistret. Uppgifterna föreslås lämnas på det sätt som bestäms av Lantmäteriet.

När lägenhetsregistret tillförs uppgifter om förstahandshyresgäster ökar riskerna för integritetsintrång. Uppgifterna innebär också ökade möjligheter till kartläggning av enskilda individer. Uppgift om person- och samordningsnummer föreslås därför endast få behandlas utan samtycke när det är klart motiverat med hänsyn till ändamålet med behandlingen, vikten av en säker identifiering eller något annat beaktansvärt skäl. Detta framgår redan i dataskyddslagen och någon upplysningsbestämmelse om detta behöver därför inte tas in i lagen om lägenhetsregister.

Andra användare än statliga eller kommunala myndigheter föreslås inte få använda personnummer eller samordningsnummer som sökbegrepp. Lantmäteriet föreslås dock i enskilda fall, om det finns särskilda skäl för det, medge att dessa sökbegrepp används. Utredningen bedömer att till exempel fastighetsägare kan bedömas ha särskilda skäl i samband med uthyrning av hyresbostad för att undvika att bostäder upplåts till personer som sedan tidigare har hyreskontrakt. Även hyresgäster, eller blivande hyresgäster kan ha behov av uppgifter.

När uppgifterna om förstahandshyresgäster samlas in och tillgängliggörs i lägenhetsregistret innebär det att en betydande del av befolkningen registreras. Personer som har skyddade personuppgifter behöver skydd för sina uppgifter i lägenhetsregistret. Utredningen föreslår därför att sekretess ska gälla i lägenhetsregistret för uppgift om enskilds personliga förhållanden. Offentlighets- och sekretessförordningen föreslås kompletteras med en hänvisning till lägenhetsregistret.

Ikraftträdande

Ändringarna föreslås införas i lagen och förordningen om lägenhetsregister den 1 januari 2026. Uppgifterna om hyresrätt och kooperativ hyresrätt föreslås vara registrerade senast den 30 juni 2026. Uppgifterna om förstahandshyresgäster och när hyresrätten tillträddes föreslås börja registreras i lägenhetsregistret senast den 30 oktober 2026.

En förbättrad hyresstatistik

En förbättrad hyresstatistik ökar möjligheterna att analysera bostadsmarknadens funktionssätt, utvärdera politiska reformer samt ge bättre information till konsumenterna. En förbättrad hyresstatistik kan också bidra till att upprätthålla förtroendet för hyressättningssystemet. Utredningen bedömer dock att det inte är möjligt att samla in uppgifter om hyra i ett register. I syfte att förbättra hyresstatistiken föreslår utredningen därför att Statistiska centralbyrån (SCB) ska få ett regeringsuppdrag att undersöka förutsättningarna för att utöka statistiken rörande hyror, exempelvis genom att hämta uppgifter om hyra från parterna på hyresbostadsmarknaden. I uppdraget ska ingå att, om det bedöms möjligt, ta fram en process för hur insamling av hyror ska gå till och vilka variabler som är möjliga att hämta, samt bedöma om nyttan med statistiken överstiger kostnaderna. Arbetet bör ske i nära samverkan med parterna på hyresbostadsmarknaden.

Konsekvenser

Utredningens förslag berör ett flertal olika aktörer; fastighetsägare, hyresgäster och konsumenter, kommuner, bostadsrättsföreningar och flera statliga myndigheter som till exempel Lantmäteriet, Polismyndigheten, Försäkringskassan, Skatteverket, Migrationsverket, Myndigheten för Samhällsskydd och beredskap, SCB och Boverket.

Förslagen bedöms förbättra möjligheterna att följa utvecklingen på hyresbostadsmarknaden och utvärdera politiska reformer. Vidare bedöms att förslagen kan underlätta tillsyns- och insatsverksamheten hos räddningstjänsten och polisen. Förslagen har potential som verktyg i arbetet med att motverka välfärdsbrott och folkbokföringsfel eftersom de ger myndigheter utökade kontrollmöjligheter och tillgång till boenderelaterade uppgifter.

Utredningen bedömer att förslagen sammantaget kan ha en normerande effekt och i förlängningen bidra till ökad ordning och reda på hyresbostadsmarknaden.

Utredningen har möjlighet att lämna förslag på andra ändringar i bestämmelserna om presumtionshyra, förutsatt att förslagen inte står i strid med uppdragets syfte.

Utredningen ska lämna nödvändiga författningsförslag. Utredningens utgångspunkt bör vara att de ändringar som före-

slås ska kunna tillämpas för såväl nyproducerade som befintliga hyresbostäder som omfattas av en överenskommelse om presumtionshyra.

Mer effektiva förhandlingar om en presumtionshyra

Presumtionshyresmodellen används i stor utsträckning vid nybyggda hyreslägenheter. På så sätt kan modellen sägas fungera relativt väl.

Utredningen bedömer att modellens grunddrag – med kollektiva förhandlingar – bör behållas. Det lämnas inte desto mindre ett antal förslag på ändringar av modellen. Dessa ska bidra till bättre förutsättningar för nybyggnation, bland annat på så sätt att förhandlingar om hyra kan föras mer effektivt och förutsebarheten ökar.

Utredningen föreslår att en fastighetsägare och en hyresgästorganisation ska kunna enas om att en utomstående ska rekommendera storleken på den initiala presumtionshyran om parterna inte når i mål i förhandlingarna. Fastighetsägaren och hyresgästorganisationen ska därefter vara skyldiga att omsätta rekommendationen i en förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra.

Frågor kring förfarandet föreslås lösas på i allt väsentligt samma sätt som vid tvistlösning om årliga hyresjusteringar mellan fastighetsägare och en organisation av hyresgäster. Det innebär bland annat att den utomstående som ska lämna rekommendationen ska vara en särskild skiljeman enligt lagen om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar. Det innebär också att parterna i en förhandlingsordning ska ha kommit överens om att förfarandet kan komma att användas, att hyresnämnden utser den särskilda skiljemannen och att förfarandet i övrigt regleras enligt nämnda lag.

Förslaget får praktisk betydelse främst för privata fastighetsägare. Det beror på att de allmännyttiga bostadsföretagen och Hyresgästföreningen redan kommit överens om en annan ordning för att hantera frågan.

Det föreslås vidare att regeln om hur presumtionshyran bör bestämmas initialt, det vill säga att den ska ge kostnadstäckning och skälig avkastning, uttrycks i lag. Normen har fått stor spridning på hyresmarknaden, trots att den hittills endast framgått av förarbeten. Även om förslaget inte innebär någon skillnad i sak, bedöms det öka förutsebarheten för parterna när en tvistig förhandlingsfråga lämnas till en skiljeman.

Den löpande justeringen av presumtionshyror

Utredningen föreslår att den löpande justeringen av presumtionshyror ska ta sin utgångspunkt i den allmänna hyresutvecklingen på orten.

Även andra faktorer än den allmänna hyresutvecklingen på orten ska få beaktas. De kollektivt förhandlande parterna har därmed möjlighet att göra avvägningar som innebär att hyrorna justeras på ett sätt som är välavvägt och rimligt sett till omständigheterna i det enskilda fallet. I ett normalfall, det vill säga om inga skäl talar för motsatsen, får en presumtionshyra samma procentuella justering som övriga hyror på orten.

Jämfört med dagens ordning innebär förslaget några viktiga skillnader. Huvudregeln blir att presumtionshyror ska ha samma procentuella hyresutveckling som det övriga beståndet på orten. Det bedöms kunna leda till att inflyttningshyran kan sättas något lägre utan att kalkylen för ett byggprojekt blir olönsam. Det bör ge bättre förutsättningar för nybyggnation.

Tvistlösning om löpande justering av presumtionshyror

Nyligen infördes ett särskilt tvistlösningsförfarande för tvister om årlig justering av hyror. Förfarandet gäller i dag inte för presumtionshyror.

Vi föreslår att motsvarande tvistlösningsförfarande ska gälla för presumtionshyror. Därigenom kan de hanteras mer effektivt inom ramen för samma förhandling som övriga hyror. I likhet med det som gäller i fråga om övriga hyror föreslår vi att tvistlösningsförfarandet ska förutsätta att parterna till förhandlingsordningen kommit överens om det.

En mer flexibel presumtionshyresmodell

Inledning

När en överenskommelse om presumtionshyra har träffats är det svårt att få den ändrad. En fördel med det är att hyrans storlek är lätt att förutse för den som överväger att investera i nyproduktion av bostäder och för den hyresgäst som överväger att flytta in i en nyproducerad lägenhet.

Fördelarna kan emellertid övergå i nackdelar, om modellen är alltför stelbent. Om hyran inte kan justeras vid ändrade förhållanden måste de kollektivt förhandlande parterna beakta alla tänkbara faktorer som kan inträffa under de kommande 15 åren. Det kan tynga förhandlingarna och skapa en risk för fastighetsägaren.

Tillval och frånval för ett individanpassat boende

Bostäder med presumtionshyra kan bli mindre attraktiva om hyresgäst och hyresvärd inte kan komma överens om högre eller lägre standard, eller annan anpassning, som får återspeglas i hyran. Utredningen föreslår därför att förhandlingsordningens parter ska kunna träffa överenskommelser om att vissa tillval och frånval ska medföra visst bestämt hyrestillägg eller hyresavdrag. Genom att knyta sådana höjningar eller sänkningar till att de godtagits av hyresgästorganisationen säkerställs ett bra konsumentskydd.

Anpassning av presumtionshyran för väsentliga intressen

I vissa fall har hyresvärden ett mycket starkt intresse av att vidta åtgärder för samtliga lägenheter i huset eller de allmänna utrymmena. Det kan exempelvis handla om uppdaterade höghastighetsbredband eller el producerad på fastigheten genom till exempel solceller. Det föreslås bli möjligt för fastighetsägaren och en hyresgästorganisation att komma överens om att justera presumtionshyran för att ta hänsyn till sådana anpassningar av huset.

För fastighetsägaren innebär detta en ökad flexibilitet och minskar risken som följer av att hyran är fixerad under 15 år. Hyresgästerna kan samtidigt få del av sådana funktioner som kommit att behövas.

Hyresgästens intressen skyddas genom de kollektiva förhandlingarna. Därutöver föreslås hyresgästen kunna begära att förhandlingsöverenskommelsen om ändring av hyran prövas av hyresnämnd.